Download dit artikel als PDF 28 november 2016

De exploitatieverplichting in strijd met de redelijkheid en billijkheid

Veel huurders zijn op grond van een huurovereenkomst verplicht om het gehuurde daadwerkelijk en zelf te gebruiken. De huurder heeft dan een zogenaamde exploitatieverplichting. In de meeste huurovereenkomsten is deze verplichting standaard opgenomen. Ook de algemene bepalingen van het model van de Raad voor Onroerende Zaken (het ROZ model) kennen een exploitatieverplichting.  In zijn algemeenheid geldt dat kantonrechters huurders nauwelijks ontslaan van deze exploitatieverplichting. Zeker niet als die contractueel is overeengekomen en er sprake is van professionele partijen. In een onlangs gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Rotterdam blijkt echter dat er wel degelijk ruimte bestaat.

Grote belangen van de verhuurder
De exploitatieverplichting rijkt ver, zelfs als een huurder de huurpenningen blijft betalen, moet het gehuurde ook daadwerkelijk worden gebruikt. De ratio achter deze verplichting is dat een verhuurder/eigenaar er belang bij heeft dat een pand daadwerkelijk gebruikt wordt en niet leeg komt te staan. Zowel een pand als de omgeving van dat pand verloederen bij leegstand in een rap tempo hetgeen de waarde van een pand uiteraard niet ten goede komt. Vandaar dat verhuurders strikt zijn in het verplichten van de huurder om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken.

Verliesgevende exploitatie
In deze zaak werd een winkelruimte verhuurd ten behoeve van de verkoop van sportschoenen en -kleding conform de landelijke Sneakersformule. De algemene bepalingen bij de huurovereenkomst bevatten een exploitatieverplichting voor de huurder. De huurder voerde aan dat zij op grond van de redelijkheid en billijkheid niet gehouden kon worden aan de exploitatieverplichting en de kantonrechter volgt de huurder in dit betoog. Dat is vrij uniek en in strijd met de geldende jurisprudentie. Het is daarom interessant om de overwegingen van de kantonrechter nader te bekijken.

De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk was geworden dat er sprake is van een verliesgevende exploitatie in het gehuurde. Er was sprake van leegstand, waardoor de loop uit de omgeving raakte. De huurder had daarover al jaren geleden bij de verhuurder aan de bel getrokken. De kans dat het tij zich nog zou gaan keren, leek erg klein, gezien de kaalslag die al had plaatsgevonden. De kantonrechter vindt dat de huurder de exploitatieverplichting niet ten koste van alles hoeft na te komen. Het zich nog verder in de schulden steken kan van haar in elk geval niet langer verlangd worden. Het antwoord op de vraag voor wiens rekening en risico de leegstand in het winkelcentrum komt, laat de kantonrechter in het midden. Gelet op de financiële problemen van de huurder moet het ervoor worden gehouden dat het gewoonweg niet mogelijk is de winkel nog langer open te houden. Zij heeft geen voorraden meer om te verkopen en geen financiële middelen om nieuwe voorraden in te kopen. Bij deze stand van zaken vindt de kantonrechter het redelijk om de huurder te ontslaan van haar exploitatieverplichting.

Redelijkheid en billijkheid
De conclusie luidt dat er op grond van deze uitspraak enige ruimte bestaat om als huurder onder de exploitatieverplichting uit te komen. Als er voldoende omstandigheden aangedragen kunnen worden waaruit blijkt dat de exploitatieverplichting in die specifieke situatie in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zijn er voor de huurder kansen.   


Wilt u meer weten over de exploitatieverplichting of heeft u andere vragen op het terrein van vastgoed? Dan kunt u contact opnemen met één van onze Vastgoedspecialisten.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).