Het komt geregeld voor dat een franchisegever een pand huurt waarin een franchisenemer een winkel volgens de franchiseformule exploiteert. Maar wat zijn de gevolgen voor de onderhuur en hoofdhuur als de franchiseovereenkomst eindigt? In een recent arrest speelde deze vraag. Wat oordeelde het hof?
Jamin
Jamin Winkelbedrijf B.V. huurt als franchisegever van Dela Vastgoed II B.V. een winkel. Jamin heeft deze winkel onderverhuurd aan een franchisegever die in het pand een Jamin-winkel exploiteert. Per 1 januari 2012 heeft deze franchisenemer de winkel leeg achtergelaten. De (hoofd)huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden tussen Jamin en Dela per 1 mei 2013 beëindigd. In de periode tussen 1 januari 2012 en 1 mei 2013 heeft de winkelruimte leeg gestaan. Dit is in strijd met de algemene bepalingen behorende bij de (hoofd)huurovereenkomst. Dela spreekt Jamin daar op aan en vordert in deze procedure de contractuele boete. Jamin voert daartegen verweer.
Exploitatie / gebruiksverplichting
Voor het opstellen van huurovereenkomsten wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de modellen opgesteld door de vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In het ROZ-model voor winkelruimte is een exploitatie- of gebruiksverplichting opgenomen. Deze houdt in dat de huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf moet gebruiken. In dit geval stelde Dela dat Jamin niet aan deze verplichting voldeed omdat de winkel door het vertrek van de franchisenemer leeg was komen te staan. Dela claimde boetes op grond van de huurovereenkomst en/of het toepasselijke huishoudelijk reglement per dag dat de winkel leeg stond.
Jamin heeft aangegeven dat zij niet heeft kunnen zorgen voor vervanging van de onderhuurder / franchisenemer, zelf de winkels niet exploiteert en ook verdere geen mogelijkheden tot exploitatie zag. Daarom heeft Jamin gevraagd tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst te komen.
Hof
Het hof constateert dat Jamin inderdaad tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat de exploitatie in de winkel per 1 januari 2012 was gestaakt. Dat Jamin als franchisegever tevens hoofdhuurder geen vervanging van de vertrokken franchisenemer tevens onderhuurder heeft kunnen zorgen, maakt niet dat Jamin niet gehouden is om zelf te zorgen voor een voortdurende exploitatie gedurende de (hoofd)huur. Jamin is derhalve boetes verschuldigd aan Dela. Wel worden deze boetes door het hof gematigd.
Advies omtrent beëindigen overeenkomsten
Let op. Bij beëindiging van de franchiseovereenkomst en de daaraan gekoppelde onderhuurovereenkomst is de franchisegever nog steeds gebonden aan de hoofdhuurovereenkomst. Daarmee is hij dus ook gehouden deze na te komen, inclusief het exploiteren en gebruiken van de betreffende winkel. Zorg er dus voor dat (vooraf) goede afspraken met de vertrekkende franchisenemer worden gemaakt. Bijvoorbeeld dat deze moet blijven exploiteren tot een vervanger is gevonden of probeer tot beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst te komen. Het risico op het verbeuren van boetes moet in ieder geval beperkt worden.
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met één van onze specialisten Vastgoed & Omgeving.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
