Download dit artikel als PDF 16 juli 2015

Samenloop franchise en (onder)huur

Een franchisegever heeft een overeenkomst gesloten met een franchisenemer. Hierin staat dat het recht werd verleend om een wasstraat te exploiteren. Op grond hiervan huurde de franchisenemer ook de wasstraat en het omliggende terrein. Nu zegt de franchisegever de franchise- en huurovereenkomst op. De franchisenemer wil echter niet vertrekken (ECLI:NL:GHSHE:2015:2509).

Anders dan de wettelijke regeling was in de overeenkomst onder meer bepaald dat als de franchiseovereenkomst zou eindigen, ook de huurovereenkomst zou eindigen. Hier was geen opzegging meer voor nodig. De kantonrechter heeft deze afwijkende bepalingen destijds goedgekeurd. Op enig moment is er echter een nieuwe overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen, met dezelfde afwijkende huurbepalingen. Alleen is door de franchisegever toen geen goedkeuring gevraagd aan de kantonrechter voor deze bepalingen.

Huurovereenkomst
De franchisegever huurde de betreffende locatie van de eigenaar van de grond. Tussen de franchisegever en de -nemer was dus sprake van onderhuur. De hoofdhuurovereenkomst eindigt na opzegging door een arbitraal vonnis. De franchisegever stelt dat ook de franchiseovereenkomst tevens onderhuurovereenkomst op dezelfde datum eindigt als de hoofdhuurovereenkomst. De franchisenemer wil echter niet ontruimen en beroept zich op huurbescherming. Hij geeft daarbij aan dat de bepalingen in de overeenkomst afwijken van het dwingend rechtelijke huurrecht, hiervoor geen goedkeuring van de kantonrechter is verkregen en de bepalingen derhalve niet gelden (de franchisenemer vernietigt deze bepalingen).

Wat oordeelde de rechter?
De voorzieningenrechter oordeelde in kort geding dat de franchisenemer het gehuurde diende te ontruimen. Het verzoek om schadevergoeding van de franchisenemer werd afgewezen.

Hoger beroep
Door de franchisenemer werd hoger beroep ingesteld. Het hof oordeelt dat goedkeuring van de kantonrechter nodig was voor afwijkende bepalingen in de overeenkomst. Ook al waren diezelfde bepalingen in een eerdere overeenkomst al goedgekeurd. Het ging om een nieuwe overeenkomst en de omstandigheden waren gewijzigd. Hierdoor was sprake van een nieuwe situatie en kon er dus niet van de eerdere goedkeuring uitgegaan worden. Dat de franchisegever de goedkeuring van de afwijkende bepalingen had kunnen vragen, maar dat door een vergissing of slordigheid niet gedaan heeft, komt voor rekening en risico van de franchisegever.

Dat de hoofdhuurovereenkomst al was beëindigd en dat de ontruimingsdatum voor de franchisegever in een arbitrageprocedure was komen vast te staan, maakte volgens het hof niet dat de onderhuurovereenkomst gelijktijdig zou eindigen of de franchisenemer op hetzelfde moment diende te ontruimen. Een arbitraal vonnis is namelijk geen ontruimingsvonnis van een rechter, zo is het hof van mening.

Volgens het hof was de onderhuurovereenkomst dus niet geëindigd en hoefde de franchisenemer het gehuurde niet te ontruimen. Hij had het gehuurde echter al ontruimd en claimde nu schadevergoeding.

Schadevergoeding
Van belang hierbij is dat het hof oordeelt dat de franchise en huur zodanig met elkaar samenhangen, dat het één niet los gezien kan worden van het ander. Nu de huurovereenkomst niet is geëindigd, is ook de franchiseovereenkomst niet geëindigd. Omdat de franchisenemer toch gestopt is met de exploitatie en het pand heeft ontruimd, lijdt hij schade. Na een afweging van belangen komt het hof tot een bedrag van € 2.000,-- per maand dat betaald moet worden door de franchisegever als voorschot op de schadevergoeding tot de rechter in een bodemprocedure de einddatum van de overeenkomst heeft vastgesteld.


Indien u meer wilt weten over deze blog, kunt u contact opnemen één van onze andere specialisten Vastgoed.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).