Download dit artikel als PDF 19 mei 2015

Weer nieuwe rechtspraak over de verhouding tussen een zorg- en een huurovereenkomst!

Er komt steeds meer jurisprudentie over de verhouding tussen een zorg- en een huurovereenkomst. Waar moet een verhuurder op letten in de verhouding tussen beide overeenkomsten?

Zorgovereenkomst en huurovereenkomst aan elkaar gelinkt
De casus is als volgt. Van februari 1998 tot november 2007 heeft een huurster een woning gehuurd. In november 2007 wordt er een driepartijenovereenkomst gesloten tussen de huurster, de verhuurder en een organisatie gericht op woonbegeleiding. In deze overeenkomst wordt een link gelegd tussen de zorg- en de huurovereenkomst in die zin dat beide overeenkomsten niet zonder elkaar kunnen bestaan. Met andere woorden: tussen partijen is afgesproken dat als de zorgovereenkomst eindigt dit automatisch het einde van de huurovereenkomst tot gevolg heeft.

Op een bepaald moment is de woonbegeleidingsovereenkomst tot een einde gekomen. Vervolgens heeft de GGZ een nieuwe zorgovereenkomst met de huurster gesloten. In dat kader zijn huurster en verhuurder ook  een nieuwe huurovereenkomst aangegaan. Opnieuw verwijzen beide overeenkomsten nadrukkelijk naar elkaar in een poging de wettelijke huurbescherming van de huurster uit te sluiten op het moment dat de zorgovereenkomst eindigt.

In 2013 eindigt de zorgovereenkomst tussen de huurster en de GGZ. Daarop deelt de verhuurder mede dat ook de huurovereenkomst eindigt. De enige reden voor het eindigen van de huurovereenkomst is het feit dat de zorgovereenkomst is geëindigd, aldus de verhuurder. Vervolgens wordt er echter opnieuw een zorgovereenkomst in combinatie met een huurovereenkomst gesloten, dit keer met een nieuwe zorgverlener. In november 2013 zegt deze nieuwe zorgverlener de zorgovereenkomst echter op met als reden dat de huurster niet in aanmerking kwam voor een persoonsgebonden budget. Als uitvloeisel van de beëindiging van de zorgovereenkomst heeft de verhuurder, opnieuw, de huurovereenkomst beëindigd en de huurster gesommeerd de woning te verlaten.

Huurbescherming?
Ditmaal worden er geen nieuwe contracten gesloten. De huurster en verhuurder belanden in een gerechtelijke procedure. De vraag die voorligt, is of het beëindigen van de zorgovereenkomst ertoe mag leiden dat ook de huurovereenkomst eindigt, hetgeen concreet betekent dat de huurster geen aanspraak kan maken op de wettelijke huurbescherming.

De huurster voert aan dat de zorgovereenkomst altijd ondergeschikt is geweest aan de huurovereenkomst. Daarnaast stelt ze dat haar geen verwijt kan worden gemaakt omtrent de beëindiging van de zorgovereenkomst. De reden voor de beëindiging was dat zij niet in aanmerking kwam voor een persoonsgebonden budget.

Uitspraak kantonrechter
De kantonrechter stelt de huurster in het ongelijk. Er is weliswaar sprake van een huurovereenkomst, maar deze is zodanig verbonden met de zorgovereenkomst dat de huurovereenkomst bij het einde van de zorgovereenkomst niet in stand kan blijven. De kantonrechter oordeelt dat de zorgovereenkomst prevaleert en dat voor de huurster duidelijk moet zijn geweest dat zij de woning moest verlaten als de zorgovereenkomst eindigde. Daarbij hecht de kantonrechter grote waarde aan de wijze waarop de overeenkomsten aan elkaar gekoppeld zijn. Hieruit volgt de conclusie dat de inhoud van de contracten een groot verschil kan maken. Het is dus van belang om het onderlinge verband tussen de beide overeenkomsten te benadrukken en goed te onderstrepen. Er wordt door kantonrechters immers niet zomaar afgezien van de wettelijke huurbescherming voor huurders van woonruimte. Overigens was in onderhavige kwestie ook sprake van ernstige vervuiling en verwaarlozing van de woning, althans naar de mening van de verhuurder. Het zal ongetwijfeld niet in haar voordeel hebben gewerkt dat de huurster weigerde de verhuurder de woning te laten inspecteren.

Wilt u meer weten over de verhouding tussen een zorg- en een huurovereenkomst? Bezoekt u dan ons event “Waarborg de Zorg” op 25 juni a.s. Voor meer informatie kunt u verder contact opnemen met het brancheteam Zorg of met één van onze Vastgoed & Omgeving specialisten.
 
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).