Download dit artikel als PDF 01 mei 2017

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: feest of fiasco?

Ter verbetering van de bouwkwaliteit heeft de Tweede Kamer in februari ingestemd met het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Het wetsvoorstel ligt nu bij De Eerste Kamer. Dit wetsvoorstel regelt de invoering van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen: preventieve toetsing door de gemeente vervalt en daarvoor in de plaats komt er kwaliteitsborging gereguleerd door private partijen.  Feest of fiasco?

Door de toenemende complexiteit in de bouw is volgens de politiek herziening van het huidige stelsel van kwaliteitsborging noodzakelijk. Deze herziening versterkt de positie van de particuliere en de zakelijke bouwconsument. De relatie tussen opdrachtgever, de bouwconsument en de bouwende partijen wordt evenwichtiger. Het doel is om kwaliteitsborging neer te leggen bij de markpartijen in de bouw en de positie van opdrachtgevers te versterken.

Hoe werkt het vanaf 1 januari 2018?
Straks, onder de nieuwe wet, dragen marktpartijen zelf de verantwoordelijkheid voor de kwaliteitsborging. Marktpartijen (“instrumentaanbieders”) ontwikkelen “instrumenten” voor de uitvoering van de kwaliteitsborging. Het “instrument” beschrijft op welke manier de kwaliteitsborging wordt  ingericht en uitgevoerd. Deze “instrumenten” worden door ingestelde toelatingsorganisaties toegelaten tot een register, wanneer zij zijn afgestemd  op de gevolgklasse en het type bouwwerk waarop het “instrument” gericht is. Er zijn 3 gevolgklasses van bouwwerken: lopend van gevolgklasse 1 (bouwwerken die als weinig risicovol worden gezien, zoals kleine bedrijfshallen) tot aan voetbalstadions en ziekenhuizen (gevolgklasse 3).

De vergunningsaanvrager geeft bij de vergunningsaanvraag door in welke gevolgklasse zijn bouwproject valt en welk instrument uit het register hij wil gebruiken. Daarnaast kiest hij een “kwaliteitsborger”, die er met dit instrument op toeziet dat het bouwwerk bij oplevering voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Is dat het geval geeft de kwaliteitsborger een verklaring af aan de vergunninghouder.

De gemeente toetst niet meer vooraf aan bouwtechnische voorschriften maar toetst of de vergunningsaanvrager werkt met een toegelaten en passend instrument en een erkende kwaliteitsborger. Door marktpartijen zelf verantwoordelijk te houden voor het bewaken van de kwaliteit, hoopt de wetgever een prikkel te geven tot strikte naleving van de bouwvoorschriften en het op orde brengen van eigen kwaliteitssystemen, die beter aansluiten bij de praktijk.

Na oplevering: verschuiving aansprakelijkheid naar aannemer
Verantwoordelijkheden verschuiven dus naar private partijen, zodat de positie van de opdrachtgever moet worden versterkt. Let op: de aannemer blijft onder de nieuwe wet ook na oplevering aansprakelijk voor tekortkomingen aan het bouwwerk. Nu is het zo dat het werk na oplevering voor risico van de opdrachtgever is en de aannemer ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken, die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Onder de nieuwe wet blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Voor aannemers dus een verschuiving van de bewijslast en een uitgebreidere aansprakelijkheid na oplevering!

Ook heeft de aannemer straks de plicht zijn klant te informeren over de manier waarop  risico’s voor schade door het niet nakomen van de verplichtingen en de gebreken na de oplevering zijn afgedekt. Daarnaast wordt ook het opschortingsrecht van de particuliere opdrachtgever aangescherpt. Het depotbedrag van 5% bij oplevering van een nieuwbouwwoning wordt pas door de notaris in de macht van de aannemer gebracht, nadat de opdrachtgever door de aannemer in de gelegenheid is gesteld aan te geven of hij van dat opschortingsrecht gebruik wenst te maken.

Feest of fiasco?
Het doel is om de wet op 1 januari 2018 in te laten gaan en dan wordt de wet gefaseerd ingevoerd. Het optuigen van “instrumenten” door “instrumentaanbieders”, erkennen en toelaten van “kwaliteitsborgers” door “toelatingscommissies” en het aanpassen van  Woningwet en Burgerlijk Wetboek is geen gemakkelijk traject. Uiteindelijk wordt hiermee wel een betere bouwkwaliteit én een evenwichtigere relatie tussen opdrachtgever, bouwconsument en aannemers bereikt. Reden voor feest zou ik zeggen….


Indien u meer wilt weten over deze blog, kunt u contact opnemen met één van onze specialisten Vastgoed.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).