Naast het melden van nieuws over onder andere wetgeving, subsidies en duurzaamheid in de bouw- & huisvestingsbranche, laten we het ook graag weten als we een procedure hebben gevoerd die interessant was. Begin november 2023 ontving ik een positieve uitspraak van de rechtbank Gelderland in een geschil over non-conformiteit van een woning. Mijn cliënten die de woning verkochten, werden in het gelijk gesteld in de discussie of er sprake was van non-conformiteit wegens een verouderde kap, asbest en/of houtrot. In december 2023 is deze uitspraak ook gepubliceerd op rechtspraak.nl.
Casus
Mijn cliënten, gepensioneerd, hebben de woning in februari 2020 verkocht en op 3 juli 2020 geleverd aan de kopers. De boerderij werd namelijk veel te groot voor hen en zij zijn kleiner gaan wonen om van hun oude dag te gaan genieten. In maart 2022 werden zij onaangenaam verrast met een aansprakelijkstelling vanuit de kopers voor geleden en nog te lijden schade wegens non-conformiteit van de woning. Die non-conformiteit zag op de aanwezigheid van asbest in de woning, die zij niet hadden hoeven te verwachten en op het feit dat er geen sprake was van een volledig nieuwe kap op de woning. Later, toen de procedure is gestart, is daar nog bij gekomen dat er ook houtworm/boktor aanwezig zou zijn en dat de kopers deze ook niet hoefden te verwachten.
Mijn cliënten hadden in de vragenlijst bij de koopovereenkomst gemeld dat er (oude sporen van) houtworm/boktor waren en dat zij die zelf in eigen beheer in 2004/2005 hadden behandeld. Tevens hadden zij gemeld dat zij niet op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbest. Tot slot was vermeld in dezelfde vragenlijst dat er een nieuwe kap op het woonhuis was geplaatst, maar niet door hen. Over al deze punten hebben de kopers voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen vragen gesteld.
In die koopovereenkomst zelf was een ouderdomsclausule opgenomen, omdat het ging om een woning van ongeveer honderd jaar oud. Met een dergelijke ouderdomsclausule wordt bepaald dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden bij het gekochte aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Verder komt het (gedeeltelijk) ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van de kopers. Immers kun je als koper van een woning van 100 jaar oud niet verwachten dat het voldoet aan alle eisen die in deze tijd gelden.
Wat daarnaast van belang was, is dat de kopers een bouwkundig onderzoek hadden laten uitvoeren, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Daarin was onder andere opgenomen dat er deels asbesthoudend dakbeschot was, dat er houtvernielersaantasting was en dat er lichte doorbuiging van de kapconstructie waarneembaar was. Dat laatste was echter normaal bij woningen van deze leeftijd en herstel was niet noodzakelijk, zo stond vermeld. Ten aanzien van de houtvernielers werd nader onderzoek en behandeling geadviseerd.
Beoordeling
De maatstaf voor dit soort zaken is dat de woning op het moment van de levering de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zouden zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Er dient te worden getoetst of de gebreken (voor zover het gebreken zijn) het ‘normaal gebruik’ van de woning in de weg staan. Dat begrip ‘normaal gebruik’ is in de jurisprudentie ingevuld en daaronder wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Daarbij is de ouderdomsclausule natuurlijk ook van belang.
Dakconstructie
De gedeeltelijk verouderde dakconstructie staat aan het normaal gebruik niet in de weg, oordeelde de rechtbank. Dat had onder andere te maken met het feit dat de kopers niet hadden onderbouwd dat de
huidige staat van het dak volledige vernieuwing noodzakelijk maakte en dat de kopers zonnepanelen op het dak hadden geplaatst (wat je niet doet bij een dak dat volledig vernieuwd moet worden). Uit de mededelingen in de vragenlijst kon niet worden afgeleid dat er een volledig nieuw dak zou zijn aangebracht door mijn cliënten en daarop mochten zij dan ook niet vertrouwen. Er is derhalve geen sprake van non-conformiteit.
Asbest
Het meest verstrekkende wat de kopers hebben gesteld is dat mijn cliënten op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbest. Dat hebben cliënten echter betwist en is niet onderbouwd door de kopers. Cliënten waren op de hoogte van de aanwezigheid van asbest bij de aankoop van de woning door hen, maar zij dachten dat dit enkel ging om de asbestplaten op de bijgebouwen, die zij ondertussen hadden vervangen door golfplaten. Zij verkeerden in de veronderstelling dat daarmee de asbest was verwijderd. Zij hebben daarom in de koopovereenkomst verklaard dat het hen niet bekend is of asbest in de onroerende zaak was verwerkt en tegelijkertijd stond in de ouderdomsclausule dat asbesthoudend materiaal verwerkt kan zijn.
Voor de asbest is tevens van belang dat uit het bouwkundig onderzoek voorafgaand aan de koop blijkt dat asbest is waargenomen en dat de deskundige ook heeft geadviseerd om het dakbeschot verder te laten onderzoeken, wat kopers hebben nagelaten. Dit alles in ogenschouw nemende met daarbij dat noch gesteld noch gebleken is dat het in het dakbeschot aanwezige asbesthoudende materiaal in de weg staat aan een veilige bewoning van de woning of leidt tot een wezenlijke aantasting van het woongenot, maakt dat de aanwezigheid van het asbest in het dakbeschot niet in de weg staat aan normaal gebruik als woonhuis waardoor er geen sprake is van non-conformiteit van de woning.
Houtworm/boktor
Hierover is de rechtbank het eens met mijn cliënten dat de kopers de gestelde non-conformiteit van de woning vanwege aantasting door houtvernielers onvoldoende hebben onderbouwd. De kopers hebben in hun stukken namelijk enkel een rapport overgelegd waaruit blijkt dat er houtworm/boktor is aangetroffen en dat nader onderzoek wordt aanbevolen. Dat aanvullende onderzoek had nog niet plaatsgevonden, zodat de kopers onvoldoende hebben onderbouwd dat er sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarnaast komt het voor rekening en risico van kopers dat zij geen nader onderzoek hebben laten doen naar de aanwezigheid van houtvernielers en dat zij zonde reen voorbehoud te maken de koopovereenkomst te sluiten. Het beroep op non-conformiteit slaagt derhalve ook in dit geval niet.
Conclusie
De conclusie is dat mijn cliënten in het gelijk worden gesteld. Zij krijgen een deel van hun proceskosten terug omdat de kopers in de proceskosten worden veroordeeld, maar belangrijker voor hen: ze kunnen een streep zetten onder dit geschil.
Deze uitspraak is gepubliceerd op rechtspraak.nl en te lezen via onderstaande link.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBGEL:2023:6332
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen (lees onze disclaimer).
