Ik heb al eerder geschreven over enkele juridische discussiepunten met betrekking tot de huurprijsindexering op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Op dit moment is er een nieuwe ontwikkeling: na overleg met de Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft de Raad voor Onroerende Zaken (‘’ROZ’’) haar standaardmodellen bedrijfsruimten (230a en 290) met betrekking tot de jaarlijkse huurprijsindexering aangepast. Hierdoor kunnen partijen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst op basis van de aangepaste ROZ-modellen nu onderhandelen over de huurprijsindexeringsmethodiek, waardoor de CPI niet langer als maatstaf hoeft te gelden.
De modelcontracten zijn op dat punt dus ingrijpend gewijzigd. Bij nieuwe huurovereenkomsten is de indexeringsbepaling uit de algemene bepalingen (op basis van de CPI) niet meer van toepassing.
De nieuwe indexeringsbepaling biedt een keuzemenu voor de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. Naast de CPI kunnen gebruikers van het ROZ-modelcontract ook kiezen voor een vast percentage, een specifieke index, een eigen overeengekomen wijze van indexering of zelfs helemaal afzien van een automatische huurprijsindexering.
Interessant is ook dat in tegenstelling tot het oudere model, de huurprijs nu kan worden aangepast bij deflatie, waardoor de huurprijs naar beneden kan worden bijgesteld. Gebruikers kunnen in het vernieuwde model als bijzondere bepaling overeenkomen dat huurprijsaanpassing alleen plaatsvindt wanneer dit resulteert in een verhoging van de huurprijs.
Zie onderstaande vernieuwde tekst uit het model huurovereenkomst kantoorruimte 2015:
‘’4.5.1 De huurprijs wordt jaarlijks [per ……... voor het eerst met ingang van ……… / na ommekomst van 12 maanden, voor het eerst 12 maanden na de ingangsdatum*], aangepast:
a) met een vast percentage van …….%; of
b) met inachtneming van artikel 4.5.2 van deze huurovereenkomst; of
c) op een door partijen overeen te komen wijze, als volgt: ………………………………………………
4.5.2 Een conform artikel 4.5.1 onder b) overeengekomen aanpassing van de huurprijs in lijn met de prijsontwikkeling, vindt plaats op basis van:
de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2015=100) / dienstenprijsindex (DPI) commerciële dienstverlening en transport (2015=100) / producentenprijsindex (PPI) voedingsmiddelen (2015=100) / inputprijsindex nieuwbouwwoningen totaal (2015=100)*, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De aangepaste huurprijs wordt berekend volgens de formule: de aangepaste huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Indien het CBS bekendmaking van het gekozen prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd.
*Of een andere door partijen overeen te komen index.
4.5.3 Een aangepaste of geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.
4.5.4 Artikel 17 van de Algemene Bepalingen is niet van toepassing.’’
De praktijk zal moeten uitwijzen of de aangepaste indexeringsclausule daadwerkelijk zal leiden tot meer onderhandelingen en verschillende indexeringsmethodieken. We houden het in de gaten!
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen. (Lees onze disclaimer).
