Het Didam-arrest heeft terugwerkende kracht!

In november 2021 deed de Hoge Raad de verstrekkende uitspraak over de uitgifte van onroerend goed door de overheid, het inmiddels befaamde ‘Didam-arrest’. Wat maakte dit arrest ook al weer zo berucht? Even terug: kortgezegd heeft de Hoge Raad in het Didam-arrest bepaald dat de overheid bij de verkoop van onroerend goed ruimte en gelijke kansen moet bieden aan potentiële gegadigden om tot aankoop over te gaan.

Regels Didam-arrest
De regels die voortvloeien uit het Didam-arrest zijn duidelijk. Een overheidslichaam dat het voornemen heeft om onroerend goed te verkopen, mag dit niet onderhands doen, maar moet ruimte bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar het onroerend goed. Daarnaast moet het overheidslichaam objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Tevens moet het overheidslichaam tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure openheid geven over de beschikbaarheid van het onroerend goed, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Wanneer vast staat dat of er redelijkerwijs te verwachten is dat er maar één serieuze gegadigde is, hoeft het overheidslichaam geen selectie toe te passen. Dan dient zij echter nog altijd te motiveren waarom dit het geval is en dit vooraf bekend te maken. Voorts is in lagere rechtspraak reeds bepaald dat het Didam-arrest ook van toepassing is op grondruil 1 en op het uitgeven van erfpacht van percelen.

Gevolgen Didam-arrest
Het Didam-arrest heeft er toe geleid dat sommige overheidslichamen overgingen tot het publiceren van lijsten van ‘verkopen en voornemens tot verkoop van gemeentelijke onroerende zaken’. Daarbij werd gemeld dat iedere serieuze gegadigde die vond dat hij voor een koopovereenkomst in aanmerking kwam, binnen een bepaalde termijn een kort geding aanhangig kon maken. Andere overheidslichamen publiceerden dergelijke lijsten niet en waren van mening dat reeds gesloten koopovereenkomsten, ook die waarbij levering nog moest plaatsvinden, gerespecteerd dienden te worden. Over dit laatste bestond in de praktijk nogal wat onduidelijkheid. Immers: gold het Didam-arrest nou wel of niet voor reeds gesloten overeenkomsten? Ofwel: heeft het Didam-arrest terugwerkende kracht?

Reeds gesloten overeenkomsten: terugwerkende kracht
Al eerder oordeelde de rechtbank Midden-Nederland dat de gemeente Nieuwegein geen uitvoering mocht geven aan een reeds in het jaar 2020 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot een stuk grond. Er had zich in deze zaak in een eerder stadium een geïnteresseerde gemeld voor de grond om daarop o.m. een tankstation te vestigen. De gemeente had uitgebreid contact gehad met deze geïnteresseerde. Op enig moment heeft de gemeente een procedure opengesteld voor biedingen op de grond, waarna eiser zich hierover heeft beklaagd, omdat het vertrouwen was gewekt dat hij een overeenkomst zou aangaan met de gemeente. De gemeente Nieuwegein heeft dat ontkend én heeft gemeld de grond voorlopig nog niet uit te geven. De gemeente beloofde eiser te informeren wanneer verkoop van de grond aan de orde zou zijn. Nadien heeft de gemeente het kavel onderhands verkocht aan Shell zonder enige openheid en zonder eiser te informeren. Daar stak de rechtbank dus een stokje voor. Dat het Didam-arrest nog niet was gewezen, deed niet ter zake: de gemeente was immers nog steeds gehouden aan het gelijkheidsbeginsel.

Uit voornoemde uitspraak volgt al dat rechtbank aannemen dat het Didam-arrest terugwerkende kracht kan hebben. Echter meer recent, op 20 maart 2023 heeft de Rechtbank Midden-Nederland bevestigd dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft. De gemeente Rhenen heeft in 2020 een pand verkocht aan een Stichting en in januari 2023 gepubliceerd dat de levering van dit pand aan de Stichting zal gaan plaatsvinden. Eiser start hierop een kortgeding en stelt dat de gemeente Rhenen in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld door geen selectieprocedure te organiseren. Hierdoor hebben (potentiële)gegadigden geen gelijke kansen gekregen. De rechtbank stelt eiser in het gelijk en oordeelt dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft. Dit betekent dat de gemeente Rhenen mededingingsruimte had moeten bieden door met betrekking tot de verkoop van het pand een selectieprocedure te organiseren. Hiermee heeft de gemeente Rhenen in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en artikel 3:14 BW.

Conclusie
Het Didam-arrest heeft terugwerkende kracht. Dit betekent dat ook reeds vóór het wijzen van het Didam-arrest gesloten koopovereenkomsten in strijd met het Didam-arrest nietig zijn. Op zich een logische conclusie. Immers, de Hoge Raad heeft de werking van het Didam-arrest ook niet beperkt tot overeenkomsten die na een bepaalde datum zijn gesloten. Daarbij is het Didam-arrest een uitwerking van reeds bestaande wet- en regelgeving.

Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen. (Lees onze disclaimer).