De huurprijsindexering in 2023 (van soms 14,5%) en de – vooralsnog - onzekere huurprijsindexering in 2024 houdt de gemoederen flink bezig. Het heeft even mogen duren, maar de eerste (bodem)uitspraken zijn inmiddels gepubliceerd. In deze blog geef ik een overzicht van de huidige stand van zaken met betrekking tot het nog altijd actuele – ook ná de nog te bespreken uitspraken - huurprijsindexeringsvraagstuk.
Enkele algemene opmerkingen
In het kader van deze blog is het goed om op het netvlies te houden dat de meeste huurovereenkomsten zijn gebaseerd op standaardmodelcontracten (de zogenoemde ROZ-modellen).
In al die ROZ-modellen (bijvoorbeeld: ‘’winkelruimten’’ of ‘’overige bedrijfsruimten’’) staat een jaarlijkse huurprijsindexeringsclausule. De huurprijsindexering wordt in dat geval gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Ter illustratie heb ik hieronder de huurprijsindexeringsbepaling uit de algemene bepalingen bij het ROZ-model ‘’Winkelruimten’’ 2023 opgenomen:
‘’ 20.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen aanpassing van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De aangepaste huurprijs wordt berekend volgens de formule: de aangepaste huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.’’
Het CPI-cijfer over de maand september 2022 was uitzonderlijk hoog en dit leidde in januari 2023 tot een huurprijsindexering van maar liefst 14,5%.
In dit overzichtsartikel wordt een flink aantal uitspraken besproken met betrekking tot de (on)aanvaardbaarheid van een doorgevoerde huurprijsindexering van 14,5%. In alle uitspraken geldt het uitgangspunt dat er in januari 2023 is geïndexeerd volgens de (overeengekomen) huurprijsindexeringsbepaling uit het toegepaste ROZ-model.
Het standpunt van de huurder is over het algemeen dat een onverkorte toepassing van een huurverhoging van 14,5% niet redelijk en billijk is, want in de berekeningsmethodiek van het CPI-cijfer zit een groot aandeel aan energiekosten (en dat is met name in Q4 van 2022 zo hard gestegen vanwege de oorlog in Oekraïne en de nasleep van de coronacrisis), en die betalen – de meeste – huurders zelf. Bovendien kan een eenmaal doorgevoerde huurprijsindexering nog jarenlang doorwerken, omdat dit de basis vormt voor de volgende indexeringen.
De meeste huurders die procederen zeggen overigens óók dat er – vanwege de voornoemde oorzaken van de sterk gestegen energieprijzen – sprake is van een onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot een wijziging van de huurovereenkomst (inzonderheid: de huurprijsindexeringsbepaling). Hier gaat geen enkele rechter in de te bespreken uitspraken in mee, omdat partijen – kort gezegd - expliciet een huurprijsindexeringsbepaling zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. Dit argument laat ik om die reden in deze blog verder buiten beschouwing.
Maart 2023: aankondiging nieuwe CPI-rekenmethode met ingang van juni 2023
In mijn blog van 6 maart 2023 (https://vil.nl/nl/blog/het-inflatiespook-en-de-wijziging-van-de-cpi-rekenmethode-vanaf-juni-2023) schreef ik al over de nieuwe berekeningsmethodiek van het CBS om het CPI-cijfer vast te stellen. Het CBS waardeert het aandeel energie in de index nu totaal anders: eerst werd gekeken naar uitsluitend nieuw afgesloten energiecontracten (die prijs lag, vanwege voornoemde omstandigheden, in september 2022 heel erg hoog, wat resulteerde in een hoog CPI) en nu wordt gekeken naar alle lopende energiecontracten. Deze wijziging in de berekeningsmethodiek moet resulteren in een minder volatiel CPI-cijfer.
Bij de aankondiging van de nieuwe CPI-berekeningsmethodiek in maart 2023 gaf het CBS op haar website óók een drietal relevante omstandigheden weer:
4 mei 2023: voorzieningenrechter Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786)
De hierboven genoemde gewijzigde berekeningsmethodiek was voor voornoemde voorzieningenrechter redengevend om een stevig (voorlopig) oordeel te geven ten aanzien van een verhuurder die de maximale huurprijsindexering (van 14,5 procent) wilde doorvoeren. De huurprijsverhoging werd afgewezen. De voorzieningenrechter kwam tot het oordeel dat voornoemd percentage is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is. Dit cijfer – die 14,5% - geeft namelijk geen reëel beeld van de daadwerkelijke inflatie.
De invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer is volgens het CBS niet juist geweest, reden waarom het zijn berekeningsmethodiek heeft aangepast. Het voornoemde brengt met zich dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren. Artikel 17.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (bij het ’ROZ-model 2015’ voor 230a-bedrijfsruimten) vormt de wettelijke grondslag voor dit overleg. Als partijen er onderling niet uit kunnen komen, kan de huurder een bindend advies vragen aan de directeur van het CBS (of: kan er worden geprocedeerd). Het feit dat het CBS de nieuwe berekeningsmethode pas met ingang van juni 2023 heeft toegepast leidt niet tot het oordeel dat de huurprijs aan de hand van de oude berekeningsmethodiek moet worden vastgesteld, aldus deze voorzieningenrechter.
29 juni 2023: rechtbankbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2023:10394)
Dezelfde rechtbank (en overigens ook dezelfde zittingslocatie) kwam ruim 1,5 maand later tot een geheel andere conclusie: namelijk dat een verhoging van 14,5% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Deze uitspraak is ‘’nieuw’’, omdat de uitspraak pas op 14 november 2023 is gepubliceerd. Het betreft overigens een andere (bodem)zaak dan die van de voorzieningenrechter d.d. 4 mei 2023.
In het kort gaf de kantonrechter (terecht) aan dat hij – volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad - de nodige terughoudendheid in acht moet nemen bij een beoordeling naar maatstaven van redelijk en billijkheid. Het gaat er daarbij niet om of het beroep op de indexeringsbepaling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of dat een bepaald gevolg ‘niet redelijk’ is, maar er moet sprake zijn van onaanvaardbare gevolgen. Of hiervan sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval.
De huurder heeft onder meer een beroep gedaan op de door het CBS gehanteerde berekeningsmethodiek van de CPI: die zou gebrekkig zijn en de verwachting is dat de nieuwe berekeningsmethodiek tot een lager CPI zou leiden, aldus de huurder.
De kantonrechter is het daar niet mee eens en verwijst naar de website van het CBS waarop uitleg wordt gegeven over de nieuwe berekeningsmethodiek. Die zou weliswaar een beter beeld geven van de prijsstijgingen, maar daaruit zou men niet de conclusie kunnen trekken dat de oude berekeningsmethode onjuist is geweest. De totale prijsontwikkeling zou na verloop van tijd vrijwel weer gelijk lopen.
De kantonrechter gaf verder aan (enigszins ten overvloede, begrijp ik) dat een hoge indexering van de huurprijs tot het normale ondernemersrisico kan worden gerekend en dat het een feit van algemene bekendheid is dat supermarkten – de huurder betrof een supermarktexploitant – de bij hun neergelegde kostenstijgingen voor een deel (kunnen) doorberekenen aan de consument.
3 november 2023: rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:2023:10295)
De kantonrechter te Rotterdam heeft weer een heel andere kijk op de wijziging van de berekeningsmethodiek van het CBS en is van oordeel dat een huurprijsindexering van 14,5% wél naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaard is.
Hierbij is het van belang om op te merken dat het CPI-cijfer (beter: de jaarmutatie met betrekking tot de CPI-indices) over september 2023 slechts 0,2% is. Dit is zo laag, omdat de inflatie wordt berekend als het procentuele verschil tussen de CPI in de verslagmaand en de CPI twaalf maanden daarvoor. Het CBS had al aangegeven dat reeds gepubliceerde cijfers niet onaangetast blijven, waardoor de inflatie van juni 2023 tot en met mei 2024 gebaseerd zijn op een vergelijking van de CPI volgens de nieuwe methode met de CPI volgens de oude methode. Vanaf juni 2024 wordt bij het bepalen van de inflatie alleen nog de CPI volgens de nieuwe methode gebruikt.
De huurder (en daarom werden zijn vorderingen uiteindelijk tóch afgewezen) wilde slechts een aanpassing van de huurprijsindexering van 14,5% naar 7,24% (het hypothetische cijfer volgens de nieuwe berekeningsmethodiek van het CBS, zo begrijp ik de kantonrechter). In dat geval zou de huurder ‘’profiteren’’ van een laag CPI over september 2023 van 0,2%. De huurprijs zou in dat geval in 2024 nauwelijks stijgen. Wanneer de vordering van de huurder strikt zou worden gevolgd, dan zou dat betekenen dat hij vanaf januari 2024 een veel lagere jaarhuurprijs betaalt dan wanneer consequent volgens één van de beide methodes wordt geïndexeerd.
Dit vond de kantonrechter niet redelijk. De kantonrechter gaf aan dat een huurprijsindexering van 14,5% ook niet redelijk is (en een huurprijsindexering van 7,24% wél), maar alleen dan wanneer je de aanpassing ook verwerkt in de jaarmutatie over september 2023. Dit wordt dan géén 0,2% (dit is ten opzichte van 14,5%), maar 7,03% (ten opzichte van 7,24%).
Dit heeft namelijk als gevolg dat de huurprijsindexering, ongeacht de berekeningsmethodiek (nieuw of oud), uiteindelijk weer ‘’gelijk’’ loopt, maar dat je over de periode januari 2023 tot en met december 2023 minder jaarhuur hoeft te betalen (de huurprijs is in die periode namelijk maar 7,24% hoger en dat is minder hoog dan 14,5%).
De kantonrechter vindt hierbij met name relevant dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De (oude) berekeningsmethode van de CPI is over september niet adequaat gebleken om een goed beeld te geven van de inflatie, wat zelfs reden is geweest voor het CBS om de methode aan te passen.
Hoe nu verder?
Het moge duidelijk zijn dat voornoemde uitspraken géén einde hebben gebracht aan de ontstane onzekerheid, integendeel.
Er zijn op dit moment aanwijzingen in de jurisprudentie dat een doorvoering van 14,5% huurverhoging in 2023 als ‘’ondernemersrisico’’ kan worden gezien, hetgeen wordt ‘’rechtgetrokken’’ in het jaar daarop, wanneer de CPI weer laag is. Keerzijde is dat een huurder over het jaar 2023 meer jaarhuur moet betalen dan wanneer de nieuwe berekeningsmethodiek van het CBS was toegepast.
Er zijn óók aanwijzingen in de jurisprudentie dat de CPI-cijfers in september 2022 en omliggende perioden niet adequaat waren en niet juist de inflatie weergeven, waardoor het onaanvaardbaar is om in huurrelaties vast te houden aan dit cijfer.
Bij een aanpassing van de huurprijsindexering in 2023 (lees: een lagere indexering dan 14,5%), zit je volgens wel met de vraag hoe er in 2024 geïndexeerd moet worden. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat slechts het gepubliceerde cijfer van het CBS doorslaggevend is (en die is op dit moment erg laag). Het is nog maar de vraag of de huurovereenkomst een hoger percentage toelaat dan 0,2%.
In het verlengde daarvan zijn er ook verhuurders (de meeste, eigenlijk) die al eerder dit jaar in conclaaf zijn gegaan met de huurder (in plaats van de confrontatie te zoeken bij de rechter). Zij hebben – al dan niet uit coulance – reeds een korting gegeven op de huurprijsindexering in 2023. Hoe moet daar mee worden omgegaan? Zij lijken – als de uitspraak van de rechtbank Rotterdam wordt gevolgd - door deze uitspraak te worden gedupeerd, tenzij er ook een onderlinge regeling is overeengekomen over toekomstige jaren.
Het is mijns inziens erg jammer dat er in géén van deze uitspraken prejudiciële vragen zijn gesteld – zéker nu de indexeringsbrieven over 2024 alweer de deur uit gaan. Voorlopig blijft er op deze manier nog onzekerheid bestaan en is het laatste woord hier nog niet over geschreven.
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen. (Lees onze disclaimer).
