Ontruimingsbescherming
De wet geeft aan huurders van zgn. 230a-ruimtes het recht om ontruimingsbescherming te verzoeken aan de kantonrechter na het einde van de huurovereenkomst. 230a-bedrijfsruimte zijn bijvoorbeeld kantoren en fabrieken, maar ook sportzalen, garageboxen en clubhuizen. Kortweg: alle gebouwde onroerde zaken die geen woonruimte of winkelruimte zijn.
Ontruimingsaanzegging
De termijn daarvoor van twee maanden begint te lopen vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. Dit betekent dat een verhuurder van 230a-ruimte die zijn huurovereenkomst wil beëindigen, niet alleen moet opzeggen, maar ook de ontruiming moet aanzeggen.
Verzoek bij de kantonrechter tot verlenging
Als een verhuurder dus opzegt tegen 31 december, moet hij daarnaast, expliciet, de ontruiming aanzeggen tegen 1 januari daarna. Tot en met eind februari 2024 hoeft de huurder dan hoe dan ook niet te ontruimen: hij heeft automatisch twee maanden ontruimingsbescherming. En als huurder binnen deze twee maanden een verzoekschrift indient bij de kantonrechter tot verlenging van deze ontruimingsbescherming – tot maximaal één jaar – dan mag hij blijven zitten totdat de kantonrechter beslist heeft op het verzoek. Zo’n verzoek mag huurder ook nog eens twee keer herhalen, zodat de ontruimingsbescherming maximaal drie jaar kan duren. Gevallen waarin een huurder drie jaar ontruimingsbescherming krijgt, zijn overigens zeldzaam, maar een paar maanden tot ruim meer dan een jaar komen wel (vaak) voor: de kantonrechter weegt bij zijn beslissing steeds de belangen van huurder en verhuurder af.
Dwingend recht
Van belang is dat partijen van het recht op ontruimingsbescherming niet kunnen afwijken (het is dwingend recht, zoals dat heet). Het recht geldt niet als huurder (1) zelf opzegt, (2) is veroordeeld tot ontruiming wegens niet-nakomen van zijn verplichtingen, of (3) als hij uitdrukkelijk instemt met beëindiging van de huur.
Risico’s
Zo lang de (voormalig) huurder nog niet heeft ontruimd, moet hij wel een gebruiksvergoeding betalen en als huurder en verhuurder het over de hoogte daarvan niet eens kunnen worden, kan de kantonrechter die – op verzoek van een der partijen – vaststellen. Maar als verhuurder geen rekening heeft gehouden met het recht op ontruimingsbescherming en al andere afspraken heeft gemaakt (in dit geval voor na 1 januari), dan is zo’n gebruiksvergoeding slechts een heel schrale troost voor verhuurder. Als er andere plannen en/of afspraken zijn, dan kan er namelijk (veel) schade ontstaan, bijvoorbeeld omdat verhuurder zijn koper heeft beloofd dat hij leeg en ontruimd zou opleveren, of verhuurder al een nieuw huurcontract met een derde had gesloten.
Het huurrecht kent vele valkuilen en de ontruimingsbescherming is er één van.
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen (lees onze disclaimer).
