Hoge Raad: huurprijswijzigingsbeding (woonruimte, vrije sector) dat voorziet in jaarlijkse opslag van huurprijs van 3% is in het algemeen geen “oneerlijk beding”

Een huurprijswijzigingsbeding dat een jaarlijkse opslag van maximaal 3% naast de indexering op basis van de consumentenprijsindex mogelijk maakt, is over het algemeen niet oneerlijk. Dat heeft de Hoge Raad geoordeeld naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam. Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding worden opgesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, waarbij alleen het opslagbeding ter discussie staat.

In deze huurzaak (woonruimte, vrije sector) heeft een kantonrechter te Amsterdam op 11 januari 2024 in twee zaken gelijkluidende prejudiciële vragen voorgelegd aan de Hoge Raad. De vragen hebben betrekking op de vraag of een huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als oneerlijk op grond van “Richtlijn 93/13” (richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Beide zaken hebben vrijwel identieke (revelante) feiten, en het beding in kwestie komt voor in honderdduizenden huurovereenkomsten-woonruimte, omdat het is opgenomen in het standaard ROZ-model.

Feiten

• Huurders hebben een huurovereenkomst met ASR Dutch Residential Custodian B.V. (ASR), een professionele partij. Het betreft steeds de huur van een woonruimte in de vrije sector;

• In de huurovereenkomst staat een bepaling ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging (een huurprijswijzigingsbeding), waarin staat dat de huurprijs jaarlijks wijzigt (wordt verhoogd) op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI) plus een − vaste dan wel maximale − opslag van in dit geval 3% (dit kan bijvoorbeeld ook 1% of 5% zijn);

• In beide zaken hebben de huurders een huurachterstand laten ontstaan, waarna ASR de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de huurders tot betaling van de achterstallige huur vordert.

In de ene procedure laat de huurder verstek gaan, wat wordt gezuiverd na het tussenvonnis van de kantonrechter waarin de prejudiciële vragen zijn gesteld. In de andere procedure vordert de huurder in reconventie een verklaring voor recht dat het huurprijswijzigingsbeding nietig is, omdat het in strijd zou zijn met Richtlijn 93/13. Daarnaast vordert de huurder – voor zover zij dit heeft betaald – het meerdere boven de aanvangshuurprijs terug op grond van onverschuldigde betaling. Het standpunt van de huurder is daarmee dat het gehele huurprijswijzigingsbeding buiten werking moet worden gesteld.

De kantonrechter geeft in beide zaken aan voorlopig van oordeel te zijn dat het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk moet worden beschouwd. De kantonrechter merkt op dat het koppelen van de huurprijs aan de consumentenprijsindex op zichzelf niet onredelijk is, maar dat een aanvullende opslag van maximaal 3%, vastgesteld door de verhuurder, dat wel is. Dit roept namelijk de vraag op: hoe hoog wordt die verhoging en waarom? Daarnaast is niet geregeld dat ASR de huurder vooraf moet informeren, noch dat de huurder de overeenkomst kan beëindigen als ASR besluit een opslag toe te passen.

De kantonrechter is voornemens het huurprijswijzigingsbeding te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter, maar er zijn nog enkele vragen over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk beding. Daarom heeft de kantonrechter deze vragen voorgelegd aan de Hoge Raad. Een begrijpelijke keuze, aangezien dergelijke bedingen vaak voorkomen in het huurrecht. Daarnaast is de kantonrechter (ook in verstekzaken) verplicht om ambtshalve te beoordelen of een beding oneerlijk is, wat sinds medio 2023 ook frequent gebeurt.

Hieronder bespreek ik drie onderdelen/vragen waarover de Hoge Raad zich heeft uitgesproken.

Is het beding splitsbaar in een indexeringsbeding en opslagbeding?

Uit vaste rechtspraak van het Hof van Justitie blijkt dat bij B2C-contracten met een oneerlijk beding het principe van (wat ik maar noem) “gegokt en verloren” wordt toegepast. Als een professionele partij een beding opneemt dat niet redelijk is (een oneerlijk beding), dan heeft die partij “gegokt en verloren”. De kantonrechter mag een dergelijk beding niet inhoudelijk herzien. De kantonrechter mag bij een rentebeding van bijvoorbeeld 15% (wat als onredelijk wordt beschouwd, omdat het nóg hoger is dan de wettelijke handelsrente bij B2B-contracten) ook niet alsnog de (veel) lagere wettelijke rente subsidiair toewijzen. De mogelijkheid om dat te doen is dan verloren. Professionele partijen moeten daarom zorgvuldig nadenken over de formulering van een beding in een overeenkomst met een consument (lees: zorgvuldig het standaard ROZ-model doornemen!).

In deze huurzaken vraagt de kantonrechter zich af of de huurovereenkomst niet zo moet worden geïnterpreteerd dat deze 1) een huurprijsindexeringsbeding bevat (gebaseerd op de CPI) en 2) een aanvullend opslagbeding van maximaal 3%; en of het beding dan niet zo gelezen moet worden dat alleen het opslagbeding “oneerlijk” is.

De Hoge Raad geeft aan dat in dit geval het opslagbeding van het indexeringsbeding gescheiden mag worden beoordeeld. De Hoge Raad oordeelt dat Richtlijn 93/13 niet vereist dat een beding als geheel ongeldig wordt verklaard, wanneer dat beding een bepaling bevat die losstaat van de overige bepalingen, afzonderlijk kan worden beoordeeld op oneerlijkheid, en waarvan schrapping een daadwerkelijk evenwicht tussen de partijen kan herstellen zonder de kern van de overeenkomst aan te tasten.

In deze zaak benadrukt de Hoge Raad dat een indexeringsbeding en een opslagbeding verschillende doelen dienen. Het doel van een indexeringsbeding is om geldontwaarding te compenseren, terwijl een opslagbeding doorgaans dient om kostenstijgingen die boven de inflatie uitkomen en voor rekening van de verhuurder komen, te compenseren. Ook zorgt het opslagbeding ervoor dat de huurprijs meegroeit met de waardeontwikkeling van de woning, waarbij men rekening moet houden met het feit dat een huurder doorgaans langdurig in het gehuurde blijft.

De Hoge Raad wijst verder op de blauwe lijst in de richtlijn, waarin bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt worden opgesomd. Volgens deze lijst kan een prijsverhogingsbeding zonder de mogelijkheid voor de consument om de overeenkomst te beëindigen als oneerlijk worden beschouwd. Er is echter een uitzondering voor prijsindexeringsbedingen, mits deze wettig zijn en de methode van prijsaanpassing duidelijk en expliciet in het beding is opgenomen.

De conclusie van de Hoge Raad is dus dat het oneerlijke karakter van het opslagbeding in dit geval afzonderlijk beoordeeld kan (en moet) worden.

Is het opslagbeding oneerlijk?
Is het opslagbeding van maximaal 3% bovenop de indexatie oneerlijk? Dat hangt af van de specifieke omstandigheden. 

De beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding dient te geschieden aan de hand van de algemene norm of het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort in het licht van alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst (dat is het toetsmoment). Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder: de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft; de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling hebben getroffen; de mate waarin het beding transparant is geformuleerd; de ratio en rechtvaardigheid van, de voorwaarden voor en beperkingen op de wijzigingsbevoegdheid; of het beding een geldige reden voor wijziging bevat; of de consument in het geval van een wijziging over het recht beschikt om de overeenkomst te beëindigen en of dit recht ook daadwerkelijk kan worden benut.

De Hoge Raad onderzoekt en oordeelt dat een huurovereenkomst voor woonruimte een duurovereenkomst is die doorgaans voor langere tijd wordt aangegaan en die voor de verhuurder moeilijk te beëindigen is (huurders van woonruimten genieten aanzienlijke huurbescherming). Om deze reden heeft de verhuurder een gerechtvaardigd belang bij de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen, zelfs met een bedrag dat boven de inflatiecompensatie uitgaat. De verhuurder kan namelijk ook te maken hebben met andere kostenstijgingen, en de huurprijzen moeten in lijn blijven met de markt. Tegelijkertijd heeft de huurder een legitiem belang bij het behoud van een betaalbare huurprijs.

De huurder weet niet precies hoe hoog de opslag zal zijn, maar is zich ervan bewust dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast en kent het maximale percentage waartegen de huurprijs verhoogd mag worden (namelijk 3%). Volgens de Hoge Raad zijn de financiële gevolgen daardoor voorzienbaar.

De Hoge Raad benadrukt daarnaast dat de huurder de huurovereenkomst kan opzeggen, hoewel hij opmerkt dat het, gezien de huidige schaarste op de woningmarkt, niet eenvoudig is om een nieuwe woning te vinden.

Een opslagbeding van 3% is in beginsel dus niet oneerlijk. Dit kan echter anders zijn in individuele gevallen, afhankelijk van bijkomende omstandigheden die zich voordeden bij het sluiten van de overeenkomst (dit is namelijk het moment waarop wordt beoordeeld of een beding eerlijk is of niet). Bij een opslagbeding van meer dan 3% kan de situatie anders zijn, maar deze vraag was in dit geval niet aan de orde.

Tot slot: wat zijn de gevolgen en de ambtshalve maatregelen die de kantonrechter kan nemen wanneer het opslagbeding toch als oneerlijk wordt beschouwd?

In dat geval moet het opslagbeding volledig buiten toepassing blijven. Verhogingen van de huur op basis van het opslagbeding mogen niet worden toegepast, en als een huurder deze verhogingen toch heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald. Dit houdt in dat de huurder deze betalingen kan terugvorderen of verrekenen.

• De kantonrechter moet ambtshalve het "opslaggedeelte" van de totale huurvordering van de verhuurder buiten beschouwing laten wanneer dit beding onredelijk is;

• Als een huurder huursommen heeft betaald inclusief het opslaggedeelte en dit beding achteraf onredelijk blijkt te zijn, mag de kantonrechter dit niet ambtshalve verrekenen. De huurder moet zelf een beroep doen op verrekening;

• Als de verhuurder wil ontruimen wegens achterstallige huur, waarbij de achterstand mede voortkomt uit een oneerlijk beding, moet de kantonrechter zelf beoordelen of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Hierbij kan het relevant zijn dat de huurder in het verleden te veel huur heeft betaald op basis van het oneerlijke beding.