ECLI:NL:GHSHE:2022:4111
Onder omstandigheden is het voor een huurder mogelijk om via een zogenaamde incidentele procedure de executie van een uitvoerbaar bij voorraad verklaard ontruimingsvonnis te schorsen, bijvoorbeeld in afwachting op een beslissing in de hoofdzaak (dat is de zaak waarin inhoudelijk geoordeeld wordt over de vordering tot ontruiming). De juridische grondslag voor een zo’n schorsingsincident is artikel 351 Rv. De te bespreken uitspraak van het gerechtshof in Den Bosch is beslist géén noviteit: de (uniforme) toetsingsmaatstaf om de executie te schorsen is namelijk al uitgekristalliseerd in een uitspraak van de Hoge Raad: HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026 (Hotel-restaurant De Zeester). In deze blog staat een toepassing van voornoemd standaardarrest in een recente ontruimingszaak (huurrecht) centraal.
Huurder heeft de (uit de huurovereenkomst blijkende) verplichting op zich genomen om het gehuurde af te bouwen en dit in overeenstemming met de contractuele bestemming (als eetcafé) te gebruiken. Huurder komt de verplichtingen uit de huurovereenkomst (kennelijk) niet na en wordt (uiteindelijk) bij vonnis veroordeeld tot nakoming. Huurder gaat niet in hoger beroep. Na afloop van de gestelde termijn van acht weken heeft verhuurder geconstateerd dat huurder niet deugdelijk en volledig uitvoering heeft gegeven aan het vonnis. Verhuurder start vervolgens een kortgedingprocedure waarin (onder meer) de ontruiming van het gehuurde werd gevorderd. De vordering is toegewezen. De huurder wordt veroordeeld het gehuurde te verlaten en volledig en behoorlijk te ontruimen. De ontruimingsveroordeling is ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard (dat wil zeggen dat huurder daaraan moet voldoen, óók als hij hoger beroep instelt).
Huurder gaat in hoger beroep (terzijde: in de hoofdzaak staat een mondelinge behandeling gepland op 10 januari 2023). Huurder heeft in de appéldagvaarding een incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring opgeworpen (artikel 351 Rv). De beoordeling van dit schorsingsincident staat in deze hogerberoepsprocedure centraal.
De aan te leggen maatstaf bij de beoordeling van een (incidentele) vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging is door de Hoge Raad in 20 december 2019 neergelegd, ik schreef het zojuist al. Het uitgangspunt is de tenuitvoerlegging van een vonnis, maar onder omstandigheden kan de tenuitvoerlegging worden ‘’geschorst’’. De uitvoerbaarheid bij voorraad moet in dat geval zonder motivering (van de rechter) zijn toegewezen. Er wordt bij een dergelijke vordering (in dus een afzonderlijke procedure) een belangenafweging gemaakt. Er wordt gekeken naar het belang bij behoud van de bestaande toestand (in dit geval: een huurder die in het gehuurde wenst te blijven) en dit belang moet zwaarder wegen dan het belang van de tenuitvoerlegging van het vonnis. De kans van slagen tegen het vonnis ingestelde hoger beroep (‘’de hoofdzaak’’) blijft bij dit incident buiten beschouwing (met uitzondering van kennelijke misslagen). Het schorsingsincident is immers geen verkapt hoger beroep.
In dit geval stelt huurder zich op het standpunt dat zijn belang bij behoud van de huidige toestand zwaarder weegt dan het belang van de tenuitvoerlegging van het vonnis. Huurder geeft aan enorme investeringen te hebben gedaan (van meer dan EUR 200.000). Als het eethuis ontruimd dient te worden, dan vallen haar inkomsten uit de exploitatie weg. Het eethuis is namelijk gewoon in bedrijf en wordt gebruikt overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Er is geen (brand)onveilige situatie en verhuurder lijdt geen schade bij schorsing: de huur wordt namelijk gewoon betaald. Verhuurder zelf heeft geen investeringen gedaan, terwijl de lekkage aan het dak door haar nog steeds niet is verholpen. De enkele omstandigheid dat de verbouwing enigszins langer heeft geduurd dan voorzien, levert geen belang op dat de ontruiming zou kunnen rechtvaardigen. Een ontruiming van het gehuurde levert een onomkeerbare situatie op en leidt tot zeer aanzienlijke extra schade. Indien de ontruiming wordt teruggedraaid is een toekomstige exploitatie ook mogelijk niet meer goed haalbaar, (dit alles) aldus huurder.
Het gerechtshof oordeelt dat, ondanks het uitgangspunt dat verhuurder bevoegd is het vonnis ten uitvoer te leggen, het belang van huurder bij behoud van de huidige toestand in dit geval zwaarder weegt. Diens belang is immers gelegen in het behoud van de exploitatie van het gehuurde waar hij dus inkomsten uit verkrijgt totdat op het hoger beroep is beslist. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat huurder grote investeringen in het gehuurde heeft gedaan die hij, bij ontruiming, niet zal terugkrijgen. Ook zal er een onomkeerbare situatie ontstaan als de ontruiming wordt teruggedraaid. Verhuurder heeft immers aangegeven dat zij al een andere huurder op het oog heeft. Niet betwist is dat huurder aan verhuurder de huurpenningen betaalt. Weliswaar heeft de verbouwing langer geduurd dan voorzien (door nieuwe constructieberekeningen, het laten fabriceren van nieuwe balken voor de staalconstructie, het verkrijgen van arbeidskrachten en het uitvoeren van alle werkzaamheden), maar het is een feit van algemene bekendheid dat de afgelopen jaren lange(re) levertijden voor bouwmaterialen zijn en het lastig is om aan personeel te komen. In ieder geval is het hof van oordeel dat dit aspect onvoldoende tegen de genoemde belangen van huurder opweegt.
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen. (Lees onze disclaimer).
