Klachtplicht van de verhuurder
In de huurrechtpraktijk komen regelmatig conflicten voor tussen verhuurders en huurders. Een minder belicht aspect daarbij is de klachtplicht van de verhuurder bij gebreken in de prestatie van de huurder, zoals het gedeeltelijk uitblijven van huurbetalingen. Een recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam onderstreept het belang van tijdig klagen over tekortkomingen van de huurder, omdat anders het vorderingsrecht van de verhuurder verloren kan gaan.
Het geschil in deze zaak in het kort
In deze zaak was er een huurovereenkomst tussen eiseres (de verhuurder) en Vanilia (de huurder), die een kledingwinkel exploiteerde in het gehuurde pand. Tijdens de coronacrisis werd Vanilia door de verhuurder tegemoetgekomen met een huurkorting van 50% over enkele maanden in 2020 en 2021. Echter, Vanilia heeft ook in maart en april 2021 en januari 2022 slechts de helft van de huur voldaan; dit was niet overeengekomen (althans, dit kwam niet in rechte vast te staan) en gaf aanleiding tot het geschil. Na een lange periode van stilzitten met betrekking tot de gedeeltelijke betalingen, heeft de verhuurder pas in september 2023 – maar liefst twintig maanden later – voor het eerst een aanmaning gestuurd aan Vanilia voor de openstaande huursommen.
De klachtplicht in dit geval
De klachtplicht is een wettelijke verplichting die bepaalt dat een partij in een contractuele relatie tijdig moet klagen over een vermeend gebrek in de prestatie van de wederpartij. Doet de klagende partij dit niet, dan kan deze het recht verliezen om zich later op het gebrek te beroepen. In de huurrechtcontext betekent dit dat een verhuurder alert moet zijn op gebrekkige prestaties van de huurder, zoals onvolledige betalingen of andere schendingen van de huurovereenkomst, en deze binnen een redelijke termijn aan de huurder moet melden.
Het doel van de klachtplicht is tweeledig; enerzijds het waarborgen van de rechtszekerheid, zodat de wederpartij niet jaren later wordt geconfronteerd met een geschil anderzijds het bieden van een kans om het gebrek te herstellen of eventuele misverstanden op te helderen.
In de besproken zaak had de verhuurder twintig maanden gewacht met het klagen over gedeeltelijke betalingen door de huurder. Dit werd door de kantonrechter als onredelijk lang beschouwd, waardoor de verhuurder zijn rechten verloor om alsnog aanspraak te maken op de ontbrekende bedragen.
Vanilia voerde succesvol aan dat de verhuurder te laat had geklaagd, waardoor deze niet langer de vorderingen voor de resterende huur van maart 2021, april 2021 en januari 2022 kon afdwingen. De kantonrechter benadrukte dat de verhuurder eerder actie had moeten ondernemen, met als doel duidelijkheid te scheppen in de contractuele relatie.
Conclusie
Deze uitspraak onderstreept voor verhuurders het belang van alertheid op gedeeltelijke betalingen of andere gebrekkige prestaties, aangezien ook zij gebonden kunnen zijn aan de klachtplicht. Als er twijfel bestaat over een betaling, is het belangrijk om snel te reageren en de huurder schriftelijk te wijzen op de verplichting om volledig en tijdig te betalen.
Houd er rekening mee dat één zwaluw nog geen zomer maakt. In dit geval gaat het om een enkele uitspraak van een kantonrechter, waardoor nog niet kan worden geconcludeerd dat dit de heersende lijn is in de rechtspraak. Het blijft dus de vraag of deze lijn zal worden voortgezet in andere rechtszaken bij andere (hogere) rechters.
Vindplaats: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:7009
Deze blog is geschreven in samenwerking met Martijn Bernaards, student-stagiair bij Van Iersel Luchtman in maart en april 2025.
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen. (Lees onze disclaimer).
