Rechtbank acht grondspeculatie oneerlijke handelspraktijk

De laatste tijd is er veel te doen over grondspeculatie en dan met name het voorschotelen van mooie rendementen op percelen grond, waar woningen op gebouwd zullen worden. Particulieren kopen deze percelen landbouwgrond tegen een veel hogere waarde dan dat de grond heeft met het oog op een toekomstige bestemmingsplanwijziging en ontwikkeling. Daardoor wordt de grond meer waard en dan kan er winst worden gemaakt. In de praktijk gebeurt er vaak niets met de percelen grond, waardoor de particulieren worden gedupeerd. De rechtbank Noord-Holland heeft dit in een dergelijke zaak op 17 juli 2024 bestempeld als oneerlijke handelspraktijk.

Feiten
In deze zaak hebben de eisers een tweetal percelen landbouwgrond gekocht in Amsterdam Sloten en in Rolde (Drenthe) voor € 100,- respectievelijk € 60,- per m². De verkoper, IGN, heeft dezelfde percelen (zeer kort ervoor) gekocht voor € 37,50 respectievelijk € 25,- per m². voor het perceel in Amsterdam Sloten geldt bovendien een nabetalingsverplichting van € 35,- per m² bij een bestemmingswijziging. De percelen zijn door IGN voorgeschoteld als strategisch gelegen gronden en er is kans op zeer hoge rendementen. Er is geschetst dat er risico’s zijn, maar dat grond tastbaar is en niet failliet kan gaan. Grond zal altijd waarde behouden, is ook benoemd. Dat de waarde van de grond vele malen lager ligt dan de door kopers betaalde prijs, staat uiteraard niet vermeld in de informatie van IGN. De prijs van landbouwgrond ligt namelijk op minder dan € 8,- per m².

IGN aanvaardt uiteraard onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in of verkeerde uitleg van de informatie. In de koopovereenkomst wordt uiteraard door IGN geen enkele garantie gegeven dat het verkochte in aanmerking komt voor een bestemmingsplanwijziging en vrijwaart koper IGN voor ‘alle eventuele gevolgen en aanspraken in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte’. De koopovereenkomsten zijn gesloten en levering heeft plaatsgevonden op 1 maart en 1 oktober 2021.

Kopers namen daarna kennis van berichten in de media over kritiek op de speculatieve grondhandel en voelden zich misleid. Zij hebben vervolgens de koopovereenkomsten met betrekking tot de beide percelen vernietigd dan wel ontbonden met een beroep op bedrag en dwaling alsmede oneerlijke handelspraktijken en verkoper gesommeerd om te bevestigen dat de aankoopsommen zullen worden terugbetaald. Daaraan heeft IGN uiteraard geen gevolg gegeven, zodat kopers een procedure zijn gestart.

Vonnis rechtbank
De rechtbank oordeelt vervolgens dat niet is gebleken dat van een waardevaste investering met winstpotentie sprake is, zoals door IGN gepresenteerd. Voor het perceel in Amsterdam Sloten geldt namelijk al een hoge prijs en nabetalingsverplichting plus dat de grond mogelijk is vervuild, wat een waardedrukkend effect heeft. Het perceel in Rolde ligt in een krimpregio, zodat een bestemmingswijziging niet voor de hand ligt.

In rechtsoverweging 4.18 heeft de rechtbank nog het volgende overwogen over de misleidende informatie:

‘Naar het oordeel van de rechtbank heeft IGN met de wijze waarop de informatie over de percelen wordt aangeboden en de teksten op haar website dan ook informatie verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De schriftelijke informatievoorziening door IGN is ondermaats, onvolledig en vooral ter aanprijzing en niet ter voorlichting bedoeld. Feitelijk is immers, zoals van departementszijde wordt onderkend, sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, terwijl daarover geen open kaart wordt gespeeld. Dat in de koopovereenkomst en de leveringsakte staat vermeld dat koper ermee bekend is dat er geen garantie is dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, doet daar niet aan af.’

Eindoordeel van de rechtbank is dat IGN zich heeft bediend van een misleidende handelspraktijk. Door die misleidende handelspraktijk zijn eisers de koopovereenkomsten met IGN aangegaan, die zij anders niet zouden hebben gesloten. IGN heeft dus onrechtmatig gehandeld en eisers hebben de koopovereenkomsten rechtsgeldig vernietigd. IGN wordt veroordeeld om mee te werken aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten bij de notaris en de koopsommen terug te betalen aan eisers.

Betekenis uitspraak
Er waren al wel eens eerder koopovereenkomsten vernietigd, maar dit is de eerste keer dat levering ook reeds had plaatsgevonden en het geheel moet worden teruggedraaid. Er is al veel discussie, die ook de Tweede Kamer heeft bereikt, over bijvoorbeeld het opleggen van een vergunningplicht en het aan bepaalde voorwaarden voldoen van grondspeculanten. Daarmee zou het lastiger moeten zijn om dit soort praktijken uit te voeren en zouden consumenten dus ook beter beschermd moeten worden. Media-aandacht zorgt er natuurlijk ook voor dat meer mensen op de hoogte zijn en dus terughoudender zijn met het aangaan van deze schimmige deals. De uitspraak zelf opent de deur voor mee particulieren die vergelijkbare koopovereenkomsten zijn aangegaan om deze te vernietigen. Uiteraard is elk geval uniek en dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegewogen, maar in veel gevallen zal er ook geen sprake zijn van een waardevaste investering met winstpotentie.

IGN gaat overigens in hoger beroep, omdat zij het niet eens is met de uitspraak. Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met ons op.