Download dit artikel als PDF 06 maart 2023

Regulering middenhuur: wat gaat er mogelijk veranderen?

Achtergrond reguleren middenhuur

In zijn brief van 9 december 2022 schrijft de minister dat hij streeft naar een balans tussen het verbeteren van woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Om deze balans te vinden, hanteert de minister een viertal pijlers:

  1. De bescherming van de huurder: regulering moet ervoor zorgen dat middenhuurwoningen betaalbaar worden en voor een redelijke huurprijs worden verhuurd. Deze huurprijs moet passen bij de kwaliteit van de woning.
  2. Voldoende betaalbare woningen. De omvang van het middensegment moet in verhouding staan tot de behoefte van de doelgroep.
  3. De investeringsbereidheid van verhuurders moet op peil blijven. Bovendien moet het aanbod aan middenhuur verder worden vergroot via de nieuwbouwproductie.
  4. Stimuleren van de verduurzaming van huurwoningen, zodat huurders ook profiteren van een duurzame huurwoning.

Redelijke huurprijs middenhuur

Middenhuurwoningen dienen (weer) voor een redelijke prijs te worden verhuurd. Het beoogde middel om dit doel te bereiken is gelegen in het doortrekken van het puntensysteem uit het WWS. Op basis van dit stelsel worden woningwaarderingspunten aan een woning toegekend, afhankelijk van bepaalde eigenschappen die een woning bezit.

Op dit moment vallen de woningen tot 149 woningwaarderingspunten onder het gereguleerde segment (sociale huur). Deze huurwoningen mogen niet voor een hogere huurprijs worden verhuurd dan het huurbedrag dat uit het WWS blijkt. Komt de woning boven 149 woningwaarderingspunten uit, dan mag een verhuurder naar huidig recht de aanvangshuurprijs zelf bepalen. De huurprijs komt in dat geval tot stand door vraag en aanbod; waarbij op dit moment geldt dat er veel schaarste op de woningmarkt is.

Om er voor te zorgen dat middenhuurwoningen betaalbaar worden, dient volgens de minister de regulering van de aanvangshuurprijs te worden verhoogd naar 187 punten.  De prijs bij dit puntenaantal wordt jaarlijks geïndexeerd (met maximaal cao-ontwikkeling plus 0,5 %). Bij invoering va de wet zal deze huurprijs naar verwachting uitkomen op circa 1.100 euro, aldus de minister. De Regeling Middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en blijft gelden ‘’zolang er schaarste is’’. Hoe dit laatste wordt getoetst is op dit moment niet duidelijk.

Door de aanpassing van het WWS zal circa 90% van de huurwoningen in het gereguleerde sociale of middensegment vallen. Als het goed is, gaat hierdoor uiteindelijk de huurprijs van ruim 300.000 woningen fors omlaag, gemiddeld 190 euro lager, schat de minister. De maximale huurprijs conform het WWS wordt bovendien dwingend: een hogere huurprijs vragen wordt verboden en daar gaat op worden gehandhaafd: verhuurders die te hoge huurprijzen vragen, riskeren een boete.

Modernisering WWS

De waardering van de toe te kennen punten in het WWS wordt ook aangepast. Door het optimaliseren van het puntensysteem wil de minister ervoor zorgen dat de kwaliteit van de huurwoning beter wordt gewaardeerd.

Zo worden bijvoorbeeld energielabels beter gewaardeerd. Hierdoor wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter. Er zal zelfs een puntenaftrek plaatsvinden bij een (laag) E, F of G-energielabel. Dit lijkt een goede ontwikkeling omdat verduurzaming wordt gestimuleerd; al is het ook denkbaar dat vastgoedeigenaren via verduurzamingsmaatregelen een huurwoning alsnog boven het puntenplafond van de beoogde 187 punten zullen proberen te trekken (met als gevolg dat de verhuurder zelf de prijs mag bepalen).

Ook buitenruimte wordt beter gewaardeerd. Op dit moment worden buitenruimtes gewaardeerd met twee punten per 25m2. Het voorstel is om de oppervlakten te gaan waarderen in sprongen van 5m2. In de praktijk zal een buitenruimte van 0-5m2 twee punten opleveren, een buitenruimte van 5-10m2 vier punten, een buitenruimte van 10-15m2 zes punten, enzovoorts. 

Toepassingsbereik en toewijzing huurwoningen

De Regulering Middenhuur gaat dus gelden voor alle nieuwe huurovereenkomsten (voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw). Voor de toewijzing van de middenhuurwoningen aan middeninkomens wordt aansluiting gezocht bij de Huisvestingswet 2014. Dit betekent dat gemeenten regels kunnen stellen waardoor middenhuurwoningen met voorrang kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden met een middeninkomen. Gemeenten houden de mogelijkheid om het segment waarvoor ze toewijzingsregels willen stellen, te vergroten.

Kritiek

Er is ook veel kritiek op de voornoemde reguleringsplannen. Diverse belangenorganisaties (bijvoorbeeld IVBN en NEPROM) benadrukken dat de minister geen rekening houdt met (onder meer) de torenhoge energieprijzen en inflatie. De bouwkosten zijn daarbij niet buiten schot gebleven, waardoor grote onrust bij de bouwbedrijven en de toeleverende industrie is ontstaan. Ontwikkelaars en beleggers kunnen in de problemen komen door steeds hogere kosten zonder dat opbrengsten meestijgen.

De schaarste op de woningmarkt kan alleen worden aangepakt door ‘’heel veel meer te bouwen’’, aldus de minister. Het is alleen de vraag of  de reguleringsplannen de ambitie om meer te bouwen, niet (tijdelijk) frustreren. Alleen al het signaal dat er reguleringsplannen worden bedacht, maakt dat (buitenlandse) investeerders zich terugtrekken en zeer kritisch zijn op de Nederlandse reguleringsdrift, is de vrees.

Hoe nu verder?

Het voornemen van de minister om middenhuur te reguleren is op dit moment nog in behandeling. Het is dus nog niet duidelijk of het daadwerkelijk nieuwe wetgeving wordt en/of wanneer deze wetgeving in werking zal treden. Met zijn brief aan de Tweede Kamer heeft de minister slechts de contouren geschetst van de regeling. Deze contouren worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel dat ter advisering zal worden voorgelegd aan de Raad van State. Hierna wordt het in (internet)consultatie gebracht (bij burgers en bedrijven), de bedoeling is nog dit jaar. Hierna zal het wetsvoorstel door de Tweede  en Eerste Kamer moeten worden aangenomen. De minister streeft naar invoering in 2024; dit lijkt mij erg ambitieus.

Overigens overlappen de plannen voor de middenhuur het initiatiefwetsvoorstel ‘Wet eerlijke huur’. Dit wetsvoorstel (dat woningen tot en met 250 punten onder WWS brengt) is al in consultatie geweest en in maart 2021 ingediend bij de Tweede Kamer. Welke van de twee het eerst de eindstreep zal halen, is nog niet duidelijk.