Met de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (WKB) wordt beoogd een nieuw stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen in te voeren. Hiermee wordt de positie van opdrachtgevers (bouwconsumenten) versterkt. Zo moet de aannemer bijvoorbeeld door een zogeheten ‘opleverdossier’ te overhandigen bij de oplevering van het bouwwerk, aantonen dat aan de eis van goed en deugdelijk werk en opdracht is voldaan. Maar wat houdt het Opleverdossier nog meer in?
Het opleverdossier wordt in het nieuwe artikel 7:757a BW geïntroduceerd. Het artikel bepaalt dat een aannemer bij oplevering een dossier aan opdrachtgever moet overhandigen met betrekking tot het gerealiseerde (bouw)werk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en uitgevoerde werkzaamheden. De wet geeft aan welke informatie in ieder geval niet mag ontbreken:
De verplichting tot het overhandigen van een opleverdossier geldt niet enkel in de relatie opdrachtgever – aannemer. De verplichting geldt ook in de relatie hoofdaannemer – onderaannemer. Vooral bij laatstgenoemden wordt in de praktijk niet gewerkt met een opleverdossier of iets soortgelijks. Vaak wordt volstaan met garantieverklaringen. Dit is echter zodra de WKB in werking is getreden, niet langer voldoende.
Is het Opleverdossier altijd verplicht?
Indien partijen (dus zowel opdrachtgever-hoofdaannemer als hoofdaannemer-onderaannemer) contractueel niets anders overeenkomen, moeten zij minimaal de informatie in artikel 7:757a BW aanleveren bij oplevering. De UAV 2012 en de UAV-GC 2005 bevatten immers geen bepalingen over het opleverdossier. Als partijen in de (onder)aannemingsovereenkomst niet anders overeengekomen, geldt artikel 7:757a BW dus. Daarbij heeft de wetgever voor art. 7:757a BW niet voorzien in overgangsrecht. Dit betekent dat de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier bijvoorbeeld ook geldt voor werken die momenteel gebouwd worden maar pas worden opgeleverd na inwerkingtreding van de WKB. De startdatum van een werk of de datum waarop de aannemingsovereenkomst is gesloten is in dat kader niet relevant.
Het is echter wel mogelijk om de verplichting tot het aanleveren van een opleverdossier contractueel uit te sluiten. Artikel 7:757a BW is immers van regelend recht. Dit wil zeggen dat partijen hier contractueel van kunnen afwijken. Partijen kunnen een addendum toevoegen aan hun huidige aannemingsovereenkomsten. In (koop-/)aannemingsovereenkomsten die vanaf dit moment worden gesloten (of de algemene voorwaarden daartoe) kan van de verplichting om een opleverdossier aan de opdrachtgever te verstrekken contractueel eveneens worden afgeweken. Het aanleveren van een opleverdossier is daarmee dus niet altijd verplicht.
Kun je het Opleverdossier contractueel uitsluiten?
Het is dus goed mogelijk om de verplichting tot het aanleveren van een opleverdossier contactueel uit te sluiten. Indien partijen van de verplichting om een opleverdossier aan te leveren willen afwijken is het raadzaam om vooraf met een opdrachtgever hierover afspraken te maken. Bijvoorbeeld door met opdrachtgever concreet af te spreken welke documenten (tekeningen/berekeningen en onderhoudsdocumentatie) bij oplevering dienen te worden verstrekt. Hoofdaannemers die dergelijke afwijkende afspraken maken met een opdrachtgever moeten er wel op letten dat zij deze afspraken ‘doorleggen’ aan hun onderaannemers.
Uiteraard kunnen wij er voor zorgen dat deze afspraken goed tussen opdrachtgever en hoofdaannemer enerzijds en hoofdaannemer onderaannemer anderzijds worden vastgelegd. Bij vragen, neemt u dan ook gerust met ons contact op!
Wilt u meer weten over deze blog? Dan kunt u contact opnemen met Carolijn Slegers of met één van onze teamleden van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
