De aanwezigheid van een voor publiek toegankelijk lokaal is in beginsel vereist voor de kwalificatie 7:290-bedrijfsruimte; en dus voor de vraag welk huurregime van toepassing is. In deze blog bespreek ik twee recente uitspraken waarin de vraag centraal staat of er een publiektoegankelijk lokaal aanwezig is. Uit de uitspraken zal blijken dat bij een specifieke gedeeltelijke onderverhuur van het supportershome van AZ Alkmaar (horeca) géén sprake was van een publiektoegankelijk lokaal. De te bespreken kantoorruimte bij een werkplaats voor botenreparatie (ambacht) heeft een dergelijke ruimte wél.
Geen publiek toegankelijk lokaal aanwezig in het supportershome (horeca) van AZ Alkmaar
Rechtbank Noord-Holland (Ktr.) 6 juli 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:5684
Supportersvereniging AZ huurde van AZ N.V. een ruimte in het AZ-stadion als supportershome. De supportersvereniging had een (onder)huurovereenkomst gesloten met een partij voor de keuken van het supportershome: die werd door (onder)huurder geëxploiteerd. Tussen partijen was niet in geschil dat het gehuurde zou worden gebruikt voor horeca. De supportersvereniging zegt de huur van de keuken op enig moment op. Partijen verschillen vervolgens van mening over de vraag welk huurregime van toepassing is. De vraag die partijen verdeeld houdt is of in het gehuurde ‘’een voor publiek toegankelijk lokaal’’ aanwezig is, wat vereist is om de huur te kwalificeren als 7:290-bedrijfsruimte. De kantonrechter is van oordeel dat aan dat vereiste niet is voldaan. De horeca is namelijk alleen toegankelijk voor leden van de vereniging en (slechts) 17 keer per jaar tijdens de thuiswedstrijden van AZ gedurende een aantal uur ook voor niet-leden en dan slechts voor zover zij een kaartje hebben voor de Van den Ben tribune. De kring van (potentiële) klanten van de horeca is daarmee zo beperkt dat de gehuurde ruimte in het supportershome een besloten karakter heeft en niet kan worden gesproken van een voor het publiek toegankelijk lokaal, aldus de kantonrechter; zeker niet aangezien vast staat dat voor het overige alleen leden toegang hebben tot de gehuurde ruimte. De kantonrechter is daarom van oordeel dat hier sprake is van een artikel 7:230a-bedrijfsruimte.
Werkplaats voor botenreparatie (ambacht) heeft een voor publiek toegankelijk lokaal
Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2025
In deze zaak verhuurt appellant een bedrijfsruimte aan geïntimeerde. De bedrijfsruimte is gelegen in een fort met rondom een jachthaven. Geïntimeerde drijft in het gehuurde een onderneming die boten repareert. Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde een ambachtsbedrijf wordt uitgeoefend. Appellant heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Partijen verschillen óók hier weer van mening over de vraag welk huurregime van toepassing is. Het gerechtshof is van oordeel dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor dienstverlening aanwezig is. Het publiek kan namelijk (minst genomen) door geïntimeerde worden ontvangen in een daartoe ingerichte kantoorruimte. De toegang tot het fort vanaf de openbare weg is weliswaar afgesloten met een hek, maar op dat hek is een bord gemonteerd met naam en logo van het bedrijf van geïntimeerde en zijn telefoonnummer. Klanten die bij het hek arriveren kunnen geïntimeerde dus bellen, waarna hij het hek kan opendoen. De meeste klanten komen daarentegen met hun boot over het water naar de werkplaats. Daarbij passeren zij richting de jachthaven een bord of borden met ‘’verboden toegang’’, maar daarover heeft geïntimeerde onweersproken aangevoerd dat de meeste van deze borden dateren uit de defensietijd en dat het verbod hoe dan ook niet wordt gehandhaafd. Er zijn klanten die hun boot en sleutel achterlaten bij het gehuurde. Andere klanten wachten in het kantoortje de reparatie af, aldus geïntimeerde. De hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden maken dat het gerechtshof tot het oordeel komt dat in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor dienstverlening aanwezig is. Het gerechtshof is om die reden van oordeel dat hier sprake is van een artikel 7:290-bedrijfsruimte.
Conclusie
Voorgaande twee praktijkvoorbeelden benadrukken nog maar eens dat de kwalificatie van een ruimte als ‘’publiektoegankelijk’’ en dus de vraag welk huurregime van toepassing is sterk afhangt van de concrete omstandigheden van het geval. Het is daarom van belang om hier bij het aangaan van een huurovereenkomst al op bedacht te zijn (en zo nodig hierover advies in te winnen).
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
