De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 enkele verlossende woorden uitgesproken over vraagstukken met betrekking tot het toewijzen van een zogenoemde ‘’coronahuurkorting’’. Dit is een huurkorting waar huurders van een 290-bedrijfsruimte* een beroep op kunnen doen in het geval zij omzet misgelopen zijn als gevolg van de inspanningen van de overheid ter bestrijding (van de verspreiding) van het coronavirus.
Gelet op de enorme hoeveelheid aan lagere rechtspraak en de steeds wisselende uitkomsten – mede als gevolg van verschillende overheidssteunmaatregelen – kwam de uitspraak van de Hoge Raad als een warm geschenk op kerstavond en wel om een aantal redenen.
Andere 290-bedrijfsruimte dan horecagelegenheden
In de eerste plaats is nu duidelijk dat de coronahuurkorting ook betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimte dan horecagelegenheden. Dit omvat een groot deel van de door de regering in een lijst gecategoriseerde niet-essentiële winkels en dienstverlening. Het verwondert mij niet. Immers, dergelijke ondernemers kunnen net zo hard getroffen worden als horecaondernemers; en soms zelfs harder, als een variant van afhaal of click-and-collect (om praktische redenen) niet mogelijk lijkt te zijn.
Alle beperkende overheidsmaatregelen
In de tweede plaats maakt de Hoge Raad duidelijk dat gekeken moet worden naar alle beperkende overheidsmaatregelen die een drukkend effect hadden op het genereren van omzet. Dit is meer dan alleen de periode van ‘’volledige sluiting’’ en omvat ook - onder andere - de eerdere sluitingstijden, het moeten tonen van een coronabewijs (QR-code) en effecten van overheidsadviezen.
Eén juridische grondslag voor huurkorting
In de derde plaats wijst de Hoge Raad slechts één juridische grondslag aan voor de huurkorting: onvoorziene omstandigheden. De hoogste rechter is van oordeel dat de wereldwijdte coronapandemie niet voorzienbaar was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en dat die daarmee kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid die niet voor rekening van de huurder komt. Bij huurovereenkomsten van ná 15 maart 2020 (het begin van de pandemie) kan dit anders zijn - dit dient dan per geval te worden beoordeeld. De Hoge Raad benadrukt overigens dat het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden met zich brengt dat er ook met terugwerkende kracht om een wijziging van de huursom kan worden verzocht.
Huurprijsvermindering
Tot slot geeft de Hoge Raad aan op welke wijze een huurprijsvermindering moet worden berekend: volgens de ‘’vastelastenmethode’’. Deze rekenmethode komt er in het kort op neer dat de periode van verminderde omzet wordt vergeleken met de omzet van een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie, waarbij het op de huur betrekking hebbende deel van de door de huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) in mindering wordt gebracht op de totale huurkorting. De Hoge Raad verduidelijkt de rekenmethode in zijn arrest met een fictief cijfervoorbeeld.
Hoewel de uit te voeren rekenexercitie beslist geen eenvoudige is – en er veel (in)zicht nodig is in de boekhouding van de huurder – geeft de Hoge Raad veel duidelijkheid over enkele prangende vragen omtrent het fenomeen van de coronahuurkorting. Het oordeel van de Hoge Raad kan hierdoor ook gebruikt worden bij de onderhandelingen buiten de rechtbank om over de te verlenen of te ontvangen huurkorting. Dit laatste kan ik alleen maar aanmoedigen.
*Er is sprake van een 290-bedrijfsruimte als een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf.
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Danny Vellinga of één van onze andere collega’s van de sectie Vastgoed.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in (Lees onze disclaimer).
