Onlangs heeft de rechtbank Rotterdam een tussenvonnis gewezen in een zaak tussen Scotch & Soda als huurder en Herbel I B.V. als verhuurder. In deze zaak was Scotch & Soda naar de rechter gestapt om een huurkorting af te dwingen vanwege tegenvallende inkomsten door corona. De kantonrechter oordeelt vooralsnog dat ook de inkomsten van de webshop van een aan Scotch & Soda Retail B.V. gelieerde vennootschap bij de vaststelling van de huurkorting moet worden meegenomen.
Het moge duidelijk zijn dat het tussenvonnis grote gevolgen voor andere retailers met zich mee kan brengen. Scotch & Soda zal immers zeker niet de enige partij zijn die haar omzet wat betreft het online verkoopkanaal heeft zien stijgen tijdens de coronacrisis.
Vorderingen
Net zoals vele andere huurders stelt Scotch & Soda zich primair op het standpunt dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:207 BW zou zij derhalve aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. Subsidiar stelt Scotch & Soda zich op het standpunt dat de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW betreffen. In dat kader stelt Scotch & Soda onder meer dat haar winkels te kampen heeft met sterk tegenvallende omzetcijfers, terwijl de vaste lasten doorlopen.
Oordeel kantonrechter
Gebrek en/of onvoorziene omstandigheden
Het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de vraag of Scotch & Soda als huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering op grond van de aanwezigheid van een gebrek en of al dan niet sprake is van onvoorziene omstandigheden brengt niet veel nieuws met zich mee. Wat betreft de huurprijsvermindering verwijst de kantonrechter naar artikel 11.6 in de algemene bepalingen waarin huurprijsvermindering of opschorting contractueel is uitgesloten. Onder verwijzing naar de “heersende jurisprudentie” oordeelt de kantonrechter vervolgens dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
Ook inkomsten webshop meegerekend
De kantonrechter oordeelt vervolgens dat Scotch & Soda Retail B.V. (partij bij de huurovereenkomst) onderdeel uitmaakt van een concern. Tot dat concern behoort ook Scotch & Soda E-commerce B.V. welke onderneming de online-verkoop van kleding verzorgt. Scotch & Soda heeft in de procedure betoogd dat deze vennootschap een andere rechtspersoon betreft (ook wat betreft de verkoopresultaten) en derhalve gescheiden dient te worden van de partij die de huurovereenkomst is aangegaan. Hier gaat de kantonrechter echter niet in mee.
De kantonrechter oordeelt dat het niet onaannemelijk is dat een deel van de omzet, die normaliter door de huurder in haar fysieke winkels zou zijn behaald, is weggevloeid richting de online-verkopen via de webshop. Door de coronamaatregelen is het publiek immers voor het doen van aankopen met name aangewezen op de webshop. In dat licht bezien acht de kantonrechter het niet redelijk om de vanuit Nederland behaalde omzet uit de onlineverkoop via de webshop volledig buiten beschouwing te laten. Dat het dus in feite om twee verschillende rechtspersonen gaat acht de kantonrechter ook niet van belang (ze behoren beide tot hetzelfde concern). Het is voor nu nog de vraag hoe de huurkorting uiteindelijk zal worden berekend. Scotch & Soda heeft in de procedure een verklaring van haar accountant in het geding gebracht, maar die cijfers zeggen niets over de inkomsten die mogelijk naar de webshop zijn gevloeid. De kantonrechter stelt Scotch & Soda dan ook in de gelegenheid om bij akte zich alsnog hierover uit te laten. De verhuurder krijgt overigens ook de mogelijkheid om zich bij akte uit te laten over haar financiële situatie.
Wordt vervolgd!
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Elnaz Fotowatkasb. Elnaz is aangesloten bij de sectie Vastgoed en lid van het brancheteam Bouw & Huisvesting.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in (Lees onze disclaimer).
