Deze week is er een nieuw ‘’ROZ-huurmodel Winkelruimte’’ (2022) gepubliceerd. Dit modelcontract is de veelgebruikte standaard voor (kort gezegd) middenstandsbedrijfsruimtes zoals cafés, winkels, restaurants en ambachtsbedrijven. Het nieuwe ROZ-model kent een aantal veranderingen ten opzichte van het oude model uit 2012. In deze blog bespreek ik een drietal (opvallende) ontwikkelingen. Het model is te raadplegen via de website van de ROZ: www.roz.nl.
(1) Sluiting wegens overheidsmaatregelen komt voor rekening van de huurder
In het nieuwe ROZ-model komt sluiting wegens overheidsmaatregelen volledig voor rekening en risico van de huurder (artikel 14 ROZ-model 2022). Dit levert volgens het modelcontract géén gebrek op als bedoeld in de huurrechtelijke gebrekenregeling (zie ook: artikel 4.4 AB [Algemene Bepalingen]). De handleiding bij het nieuwe ROZ-model geeft de volgende motivering mee:
‘’Overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis hebben voor een aantal huurders het gebruik van het gehuurde verregaand beperkt. Een dergelijke beperking als gevolg van overheidsmaatregelen levert volgens HR 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) geen gebrek op. Desondanks ligt het in de optiek van de ROZ in de rede dat partijen met elkaar in overleg treden wanneer het gebruik van het gehuurde door overheidsmaatregelen zo wezenlijk wordt beperkt dat ongewijzigde instandhouding van het model in strijd met de redelijkheid en billijkheid is.’’
Bij een sluiting van overheidswege zullen huurder en verhuurder dus met elkaar om de tafel moeten (of - uiteraard - een andere rechtsgrondslag aanwijzen; buiten de gebrekenregeling om). Zolang partijen géén andersluidende afspraken zijn overeengekomen, blijft de betalingsverplichting van de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst ongewijzigd in stand (artikel 14 ROZ-model 2022).
(2) Verduurzaming (en energielabelplicht)
In het nieuwe ROZ-model zijn zéér uitgebreide bepalingen over verduurzaming opgenomen. De contractspartijen ‘’onderkennen het belang van duurzaamheid en zullen elkaar daarin ondersteunen’’ (artikel 15.1 ROZ-model 2022). In de tweede lid van voornoemd modelartikel staat dat partijen onderkennen ‘’dat energiebesparende maatregelen die objectief bezien binnen vijf jaar terugverdiend kunnen worden, genomen moeten worden op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer’’. De expliciete benoeming van de verduurzaming(snoodzaak) is nieuw.
Bij winkelruimte is (en blijft) het gebruikelijk dat de verhuurder het gehuurde in casco staat verhuurt en oplevert aan de huurder (artikel 1.2 ROZ-model 2022). De zaken die niet tot het casco behoren (artikel 1 AB), komen in de regel voor rekening en risico van de huurder (hetgeen niet nieuw is, overigens). De verduurzamingsmaatregelen die genomen (moeten) worden buiten het casco om, komen in dat geval voor rekening van de huurder. Dit is óók de partij die in de regel zal profiteren van de energiebesparende maatregelen (dit betreffen maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar).
De ROZ raadt partijen verder aan om met elkaar in gesprek te gaan over aanvullende duurzaamheidsmaatregelen. De ROZ heeft als voorbeeld een matrix opgesteld met mogelijke afspraken die partijen kunnen maken met betrekking tot duurzaamheid. Die matrix is eveneens te raadplegen via de website van de ROZ.
De verhuurder zal (in beginsel) aan de huurder vóór de ingangsdatum van de huur een energielabel overhandigen (artikel 8.1 AB). Het is de huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder veranderingen of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen waardoor de energieprestatie van het gehuurde verslechtert.
Op dit moment geldt nog géén zogenoemd ‘’minimumlabelverplichting’’ voor 290-bedrijfsruimten (dit is wél het geval bij kantoorpanden; waarvoor een energielabel-C-verplichting geldt). In het geval er op enig moment wél een minimumlabelverplichting geldt, dan moeten partijen uiterlijk één jaar vóórdat het energielabel moet zijn aangepast in overleg over de maatregelen die zij kunnen (en zullen) nemen om tijdig te beschikken over het vereiste energielabel (artikel 15.4 ROZ-model 2022). Partijen zullen dan óók in overleg treden over het eventuele gevolg van de verhuurder getroffen maatregelen voor de huurprijs, rekening houdend met het mogelijke voordeel dat de huurder geniet in de vorm van lagere energielasten.
Kortom: een bepaling met veel inspanningsverplichtingen.
(3) Géén wijziging in systematiek t.a.v. de huurprijsindexering
In het nieuwe ROZ-model wordt de huidige huurprijsindexeringssystematiek (volgens de consumentenprijsindex (CPI)) gehandhaafd. De huurprijsindexering houdt de gemoederen op dit moment flink bezig. De ROZ (per saldo: een belangenvereniging voor vastgoedeigenaren) wil de bestaande methodiek op dit moment blijkbaar niet doorbreken. Het is daarom wachten op de eerste uitspraak van een rechter of het huidige systeem (bijvoorbeeld) redelijk en billijk is, gelet op het grote aandeel van energiekosten in de CPI.
Tot slot
Het voorgaande betreft slechts een opsomming van de belangrijkste wijzigingen. Het ROZ-model 2022 voor winkelruimten omvat ook (nieuwe) bepalingen over (bijvoorbeeld) de elektronische ondertekening, privacy en openingstijden. Ik verwijs naar het nieuwe model. Separaat bij de ROZ-modelovereenkomst is een omzethuurbepaling opgesteld waaruit partijen kunnen putten wanneer zij een omzet gerelateerde huur met elkaar wensen overeen te komen (eveneens te vinden op de website: www.roz.nl).
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
