| De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) is al een lange tijd regelmatig in het nieuws. Inmiddels is duidelijk dat de beoogde inwerkingtredingsdatum 1 januari 2024 is. Een goed moment dus om nog eens stil te staan bij de veranderingen voor de praktijk die de Wkb met zich brengt. In deze blogreeks lichten wij de Wkb toe. In deze zevende blog staat het opleverdossier centraal. |
Het opleverdossier
Het opleverdossier wordt in het nieuwe artikel 7:757a BW geïntroduceerd. Het artikel bepaalt dat een aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, een dossier aan opdrachtgever moet overhandigen met betrekking tot het gerealiseerde (bouw)werk. Het opleverdossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden. In dat kader moet het opleverdossier in ieder geval de volgende gegevens bevatten:
De verplichting tot het overhandigen van een opleverdossier geldt niet enkel in de relatie opdrachtgever – aannemer. De verplichting geldt ook in de relatie hoofdaannemer – onderaannemer. Vooral bij laatstgenoemden wordt in de praktijk niet gewerkt met een opleverdossier of iets soortgelijks. Vaak wordt volstaan met garantieverklaringen. Dit is echter zodra de Wkb in werking is getreden, in beginsel niet langer voldoende.
Is het Opleverdossier altijd verplicht?
Een opleverdossier is niet altijd verplicht. Het opleverdossier is van regelend recht. Dat wil zeggen dat partijen ook overeen kunnen komen om af te zien van het overhandigen van een dossier bij oplevering, alsook dat partijen een andere inhoud van het opleverdossier kunnen overeenkomen. Vanuit het oogpunt van de opdrachtgever is het echter niet verstandig geen opleverdossier te verlangen, aangezien een deel van de informatie die het opleverdossier wettelijk gezien moet bevatten – op grond van de Woningwet – bij gereedmelding aan het bevoegd gezag moet worden verstrekt.
Indien partijen (dus zowel opdrachtgever-hoofdaannemer als hoofdaannemer-onderaannemer) contractueel niets anders overeenkomen, moeten zij minimaal de informatie in artikel 7:757a BW aanleveren bij oplevering. De UAV 2012 en de UAV-GC 2005 bevatten immers geen bepalingen over het opleverdossier. Als partijen in de (onder)aannemingsovereenkomst niet anders overeengekomen, geldt artikel 7:757a BW dus. Daarbij heeft de wetgever voor art. 7:757a BW niet voorzien in overgangsrecht. Dit betekent dat de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier bijvoorbeeld vooralsnog ook geldt voor werken die momenteel gebouwd worden maar pas worden opgeleverd na inwerkingtreding van de Wkb. De startdatum van een werk of de datum waarop de aannemingsovereenkomst is gesloten is in dat kader niet relevant. Dit kan in de praktijk vervelende situaties opleveren.
Deze voorziene problematiek is destijds onder de aandacht gebracht van minister Ollongren. Minister Ollongren heeft vervolgens op 22 november 2021 een brief aan de Eerste Kamer geschreven met als doel het ontbreken van het overgangsrecht te herstellen in een ‘Verzamelwet’. Hiermee zou de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier alleen gaan gelden voor overeenkomsten van aanneming van werk die zijn gesloten na inwerkingtreding van artikel 7:757a BW. Naar verwachting zal deze Verzamelwet eind 2022 aan de Eerste Kamer worden voorgelegd.
Indien partijen zekerheidshalve willen voorkomen dat zij bij hun huidige werken een opleverdossier moeten overhandigen, doen zij er verstandig aan een addendum toe te voegen aan hun huidige (onder)aannemingsovereenkomsten. In (koop-/)aannemingsovereenkomsten die vanaf dit moment worden gesloten kan van de verplichting om een opleverdossier aan de opdrachtgever te verstrekken contractueel worden afgeweken. Het aanleveren van een opleverdossier is daarmee dus niet altijd verplicht.
Kun je het Opleverdossier contractueel uitsluiten?
Het is dus goed mogelijk om de verplichting tot het aanleveren van een opleverdossier contactueel uit te sluiten. Indien partijen van de verplichting om een opleverdossier aan te leveren willen afwijken is het raadzaam om vooraf met een opdrachtgever hierover afspraken te maken en deze vast te leggen in de aannemingsovereenkomst. Bijvoorbeeld door met opdrachtgever concreet af te spreken welke documenten (tekeningen/berekeningen en onderhoudsdocumentatie) bij oplevering dienen te worden verstrekt. Hoofdaannemers die dergelijke afwijkende afspraken maken met een opdrachtgever moeten er wel op letten dat zij deze afspraken ‘doorleggen’ aan hun onderaannemers.
Uiteraard kunnen wij er voor zorgen dat deze afspraken goed tussen opdrachtgever en hoofdaannemer enerzijds en hoofdaannemer onderaannemer anderzijds worden vastgelegd. Bij vragen, neemt u dan ook gerust met ons contact op!
Wilt u meer weten over deze blog? Dan kunt u contact opnemen met Rob van Seumeren of met één van onze teamleden van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
| In deze opvolgende blogs over de Wkb behandelen we het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging en de versterking van de (juridische)positie van de bouwconsument. In de komende blogs gaan we in op de uitbreiding van de aansprakelijkheid van de bouwer, de afbouwgarantie, de storting van de aanneemsom en het overgangsrecht. Mocht u reeds eerder vragen hebben, kunt u uiteraard altijd contact met ons opnemen. Stay tuned! |
