| De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) is al een lange tijd regelmatig in het nieuws. Inmiddels is duidelijk dat de beoogde inwerkingtredingsdatum 1 januari 2024 is. Een goed moment dus om nog eens stil te staan bij de veranderingen voor de praktijk die de Wkb met zich brengt. In deze blogreeks lichten wij de Wkb toe. In deze negende blog staat de informatieverplichting van de aannemer centraal. |
Informatieplicht risicodekking
Met de inwerktreding van de Wkb komt op de aannemer ten opzichte van de consument-opdrachtgever bij het aangaan van de overeenkomst voor de bouw van een woning een nieuwe informatieplicht te rusten. Deze verplichting houdt in dat de aannemer de consument-opdrachtgever moet informeren over de dekking van bepaalde risico’s die zien op de tussen partijen gesloten overeenkomst, bijvoorbeeld of en hoe de consument-opdrachtgever beschermd wordt tegen faillissement of het in gebreke blijven van de aannemer. De aannemer moet de consument-opdrachtgever zowel informeren of de risico’s zijn gedekt, als informeren op welke wijze en tot welke hoogte deze risico’s zijn gedekt. De aannemer moet de consument-opdrachtgever hierover informeren vóór het tot stand komen van de overeenkomst. De informatieplicht wordt opgenomen in het eerste lid van art. 7:765a BW. De regeling is slechts van toepassing op overeenkomsten met betrekking tot nieuwbouw van woningen voor consument-opdrachtgevers. De regeling is van dwingend recht. Dat betekent dat partijen niet van dit artikel mogen afwijken. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk om de informatieplicht uit art. 7:765a BW uit te sluiten in algemene voorwaarden. De aannemer zal de consument dus altijd moeten informeren.
Er worden ten aanzien van de informatieplicht twee soorten risico’s onderscheiden. Allereerst het risico dat de aannemer de verplichtingen uit de overeenkomst niet of niet geheel kan nakomen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de aannemer failliet gaat en het werk niet meer kan afmaken. Het tweede risico is dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen. Bij verwezenlijking van beide risico’s kan de consument-opdrachtgever met aanzienlijke schade komen te zitten. De aannemer moet de consument-opdrachtgever informeren over de verzekering of andere financiële zekerheid die deze risico’s dekt. Deze informatie moet schriftelijk, op een duidelijke en begrijpelijke wijze aan de consument-opdrachtgever worden verstrekt. De aannemer moet de opdrachtgever informeren over de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid die wordt verstrekt. De dekking van de aannemer kan in de vorm van een bankgarantie of een verzekering. De verzekering kan een insolventieverzekering zijn en/of een garantie- of schadeverzekering, bijvoorbeeld via een waarborgende instelling zoals Woningborg N.V., Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) en Stichting BouwGarant. Tot slot is van belang dat de door de aannemer verplicht te verstrekken informatie onderdeel wordt van de aannemingsovereenkomst.
Informatieplicht 5%-regeling
In het huidige art. 7:768 BW is een bijzonder opschortingsrecht van de consument-opdrachtgever opgenomen, de zogeheten ‘5%-regeling’. Deze regeling houdt in dat de consument-opdrachtgever de laatste 5% van de aanneemsom niet aan de aannemer hoeft te betalen, maar in plaats daarvan dit bedrag bij de notaris in depot kan storten. De consument-opdrachtgever kan altijd gebruik maken van de 5%-regeling, of het werk nu gebreken vertoont of niet. De aannemer kan er ook voor kiezen om als vervangende zekerheid een bankgarantie te stellen. De bank staat dan garant voor 5% van de aanneemsom, in plaats van dat de consument-opdrachtgever dit bedrag bij de notaris in depot stort. De 5%-regeling geldt alleen voor overeenkomsten met betrekking tot nieuwbouw voor consument-opdrachtgevers. De regeling is van dwingend recht. Partijen mogen hiervan niet afwijken. Een consument-opdrachtgever moet dus altijd de mogelijkheid hebben om bij oplevering 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de notaris. Een consument-opdrachtgever kan enkel voor de eerste drie maanden na oplevering van deze mogelijk gebruikmaken. De wet (art. 6:626 BW) geeft de opdrachtgever evenwel de mogelijkheid een bedrag (langer dan drie maanden) in depot te houden bij de notaris, als (nog steeds) sprake is van gebreken. Het langer in te houden bedrag moet in verhouding staan tot de omvang van de (resterende) gebreken. Dat betekent dat niet altijd nog de volle 5% ingehouden mag worden, maar slechts een lager bedrag dat in verhouding staat tot de aard en omvang van de nog aanwezige gebreken.
De Wkb brengt enkele wijzigingen aan in de 5%-regeling van art. 7:768 BW. Er wordt een informatieplicht van de aannemer aan de consument-opdrachtgever toegevoegd. Deze informatieplicht houdt in dat de aannemer de consument-opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid moet stellen aan te geven of hij gebruik wenst te maken van het opschortingsrecht na verloop van de termijn van drie maanden. Van dit bericht moet de aannemer een afschrift aan de notaris sturen. De aannemer dient dit in de tweede maand ná oplevering doen. Indien de consument-opdrachtgever de notaris vervolgens niet bericht dat hij de termijn van het depot wil verlengen, zal de notaris het depotbedrag naar de rekening van de aannemer overmaken. Als de notaris echter geen afschrift van de aannemer van het bericht aan de consument-opdrachtgever met de vereiste informatie heeft ontvangen, mag de notaris niet overgaan tot uitbetaling van het depotbedrag. Dat mag hij ook niet na het verstrijken van de hiervoor genoemde drie-maanden-termijn.
Tot slot is van belang dat onder de Wkb de inhoud, de inroepbaarheid en de looptijd van de in de praktijk als vervangende zekerheid voor het depotbedrag veelgebruikte bankgarantie gelijkwaardig moet zijn aan het depot. Zo is het stellen van een bankgarantie die lager is of een kortere looptijd heeft dan het wettelijk voorgeschreven depotbedrag niet langer toegestaan.
Wilt u meer weten over deze blog? Dan kunt u contact opnemen met Rob van Seumeren of met één van onze teamleden van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
| In deze blogserie over de Wkb behandelen we het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging en de versterking van de (juridische)positie van de bouwconsument. In de volgende blog gaan we in op de aanneemsom en we sluiten deze reeks af met een blog over het overgansrecht. Mocht u vragen hebben kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Stay tuned! |
