Op 16 oktober jl. heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een huurbemiddelingsbureau met betrekking tot (ver)huur van woonruimte geen courtage aan huurders mag berekenen, zelfs niet als de verhuurder in kwestie ook geen fee aan de bemiddelaar verschuldigd is. Echter is er ook een uitzondering.
Bemiddelingsovereenkomst met verhuurder
Het arrest van de Hoge Raad heeft betrekking op de vordering van een huurder tot terugbetaling van de door haar betaalde bemiddelingskosten aan huurbemiddelaar Duinzigt Woonservices B.V. Duinzigt is een bemiddelingsbureau voor de (ver)huur van woningen. De werkwijze van huurbemiddelaars komt er veelal op neer dat zij het onmogelijk maakt dat de aspirant-verhuurder en -huurder met elkaar in contact komen, zonder tussenkomst van henzelf. Een geïnteresseerde huurder wordt hierdoor min of meer gedwongen om de bemiddeling van de desbetreffende huurbemiddelaar te accepteren. Hiermee aanvaardt ze dus ook de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden met het daarin opgenomen courtagebeding.
Vordering
Duinzigt heeft in deze zaak € 867,50 in rekening gebracht bij de huurder met als omschrijving op de factuur “Courtage (bemiddelingskosten) Adm. Kosten & Inschrijving”. De huurder vordert vervolgens dat Duinzigt wordt veroordeeld tot terugbetaling hiervan, omdat zij geen recht zou hebben op loon. Duinzigt betwist deze vordering. Zij stelt dat zij alleen voor huurder als bemiddelaar is opgetreden, en dus niet voor verhuurder. Hierdoor ‘diende zij dus geen twee heren’. De kantonrechter besloot hierop om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad stelt voorop dat op de hierboven beschreven wijze een bemiddelingsovereenkomst tussen bemiddelaar en de aspirant-verhuurder tot stand komt. Door een te verhuren woning in opdracht of met goedvinden van een verhuurder op een website te plaatsen als bemiddelaar, heeft deze bemiddelaar opdracht van de verhuurder om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Gevolg is dat indien een bemiddelaar optreedt voor zowel verhuurder als huurder, die met elkaar een overeenkomst sluiten, de bemiddelaar geen recht op loon heeft van de huurder. De bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder staat hieraan in de weg, meent de Hoge Raad.
Het maakt volgens de Hoge Raad geen verschil of de huurbemiddelaar zelf de verhuurder heeft benaderd of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat hij woonruimte wilt aanbieden middels de website van laatstgenoemde.
Uitzondering
Het voorgaande is anders indien de website van de bemiddelaar alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dat wil zeggen dat aspirant-verhuurder en -huurder niet van elkaar afgeschermd worden. Het wordt hen dan dus niet onmogelijk gemaakt om rechtstreeks in contact met elkaar te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Het maakt dus verschil of de huurbemiddelaar de contactgegevens van de verhuurder vermeldt in de advertentie van de woonruimte.
Conclusie
De Hoge Raad stelt met deze uitspraak vast, dat een huurbemiddelaar die een woning namens een verhuurder aanbiedt, daarmee optreedt als bemiddelaar voor die verhuurder. In die hoedanigheid mag de huurbemiddelaar geen vergoeding aan de aspirant-huurder vragen. Let wel op dat de huurder tot uiterlijk vijf jaar na het betalen van de bemiddelingskosten, deze kosten kan terugvorderen.
Indien u meer wilt weten over deze blog, kunt u contact opnemen met Anna Kitslaar of met één van onze specialisten Vastgoed & Omgeving.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
