Wanneer partijen een huurovereenkomst aangaan voor een winkelruimte, dan wordt vaak een exploitatieplicht in de huurovereenkomst opgenomen. Dat houdt in dat de huurder het gehuurde ook daadwerkelijk voor de exploitatie van het bedrijf moet gebruiken. Wat nu als de huurder wel de huurpenningen betaalt, maar het pand niet meer gebruikt. Kan de verhuurder zijn huurder tegen diens wil in verplichten om te blijven exploiteren?
In principe is de huurder gehouden aan de exploitatieplicht. Immers, als een ruimte leeg staat ontstaat het risico op vandalisme en vermindert het aanzicht van het pand met waardevermindering tot gevolg. Toch zijn er situaties denkbaar waardoor de belangen van de huurder zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder en huurder niet is gehouden aan de exploitatieplicht.
Verplichting tot exploitatie
De exploitatieplicht is niet in de wet geregeld, maar spreken partijen onderling af. De recente ROZ-modellen kennen een exploitatieplicht. In de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte staat dat huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf dient te gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Met andere woorden, als in de huurovereenkomst is opgenomen dat een bedrijfspand als bestemming kledingwinkel heeft, dan is huurder verplicht in het gehuurde een kledingwinkel te voeren.
Als een huurder besluit te stoppen met de exploitatie en daarmee de afspraken niet nakomt, dan kan de verhuurder nakoming van de afspraken vorderen.
Corona
Een van de redenen waarop een beroep op nakoming van de exploitatieplicht kan stranden, is in geval een huurder door de overheid wordt gemaand het gehuurde te sluiten in verband met de coronamaatregelen. Als er gebruik is gemaakt van een ROZ-model, dan stellen de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte dat huurder de van overheidswege gestelde eisen in acht moet nemen. In het geval er geen ROZ-model is gebruikt, dan kan huurder aanvoeren dat er sprake is van een overmachtssituatie, of kan een beroep op onvoorziene omstandigheden uitkomst bieden.
Onrendabele exploitatie
Naast de coronamaatregelen kan een huurder legio andere redenen hebben om te willen stoppen met exploiteren, bijvoorbeeld vanwege een niet-rendabele exploitatie. Als een verhuurder de huurder aan de exploitatieplicht wil houden, dan zal de rechter de vraag moeten beantwoorden of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder de huurder aan de exploitatieplicht houdt.
In beginsel valt een verlieslatende exploitatie onder het ondernemingsrisico van de huurder, maar er zijn dus uitzonderingen.
Exploitatieplicht ging niet op
Voor de rechtbank diende de kwestie dat een winkelcentrum tijdelijk moest sluiten vanwege verzakkingen. Winkeliers dienden hun winkel daardoor tijdelijk te sluiten. Nadat de herstelwerkzaamheden waren verricht wilde een winkelier de exploitatie echter niet hervatten. Na de heropening was er namelijk sprake van een teruglopend aantal bezoekers. Daarnaast was er op de verdieping waar hij was gevestigd zelfs een leegloop geweest van winkeliers. Tegen die achtergrond achtte de rechtbank het onredelijk om de winkelier te houden aan de exploitatieplicht.
Een ander voorbeeld waarbij de exploitatieplicht niet geldt is in geval van een supermarkt die al zes jaar achter elkaar verlies leed en dat de verlieslijdende situatie voor een belangrijk deel is te wijten aan de verhuurder. Zo had de verhuurder geen maatregelen genomen tegen het slechte aanzien van het winkelcentrum waarin de supermarkt was gevestigd.
Overleg altijd
Als een huurder de exploitatie wil staken is het goed om de beweegredenen na te gaan en die te toetsen aan de huurovereenkomst. Het is namelijk mogelijk dat de huurder juridisch gezien niet kan worden gehouden aan de exploitatieplicht. Overleg tussen huurder en verhuurder is altijd noodzakelijk. Niet alleen om begrip te krijgen voor elkaars standpunt, maar ook ter voorkoming van procedures waar beide partijen mogelijk niet mee zijn geholpen.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Jaap van Beijsterveldt van de sectie Vastgoed. Jaap is daarnaast lid van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
