Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad een relevant arrest gewezen voor verhuurders die te maken krijgen met een faillissement van hun huurder. Veel verhuurders spreken met hun huurder af dat een derde (bijvoorbeeld een moedervennootschap) garant staat voor de verplichtingen van de huurder. Mocht de huurder dan niet in staat zijn huurpenningen te betalen of mocht er een schadevergoedingsvordering ontstaan, dan kan de verhuurder de betreffende derde aanspreken tot het betalen van die huur of de schadevergoeding. Dit geeft verhuurders een extra garantie dat betalingsverplichtingen zullen worden nagekomen.
De Hoge Raad heeft afgelopen vrijdag een antwoord gegeven op de vraag wat deze door een derde afgegeven garantie voor een effect heeft, in het geval de huurder failliet is verklaard. In dit geschil was het volgende aan de orde:
Een drietal zustervennootschappen had een huurovereenkomst gesloten met een verhuurder. De moedervennootschap had verklaard “zich garant te stellen voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit deze huurovereenkomst”.
De huurders werden failliet verklaard. De curator van de huurders ging tot opzegging van de huurovereenkomst over, met inachtneming van de opzegtermijn die volgens de Faillissementswet geldt (drie maanden). De verhuurder vorderde vergoeding van zijn schade, onder meer bestaande uit de huur die hij (indien de huurovereenkomst niet tussentijds was beëindigd) nog van de huurders had behoren te ontvangen.
In een eerder arrest (Aukema q.q./Uni-Invest) heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat de verhuurder geen recht heeft op een dergelijke schadevergoedingsvordering, indien deze is ontstaan door opzegging op grond van de Faillissementswet. De verhuurder heeft vanaf datum faillissement alleen recht op de huurpenningen over de opzegtermijn van drie maanden.
Kan de verhuurder dan wel met succes de derde aanspreken, die garant staat voor de verplichtingen van de huurder? Die vraag was tot nu toe onbeantwoord gebleven. De Hoge Raad heeft nu bepaald dat dat kan. Als een derde de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gegarandeerd, dan brengt een faillissement geen verandering in de verplichtingen uit de garantie. Dat betekent dus dat de verhuurder bij de derde kan aankloppen voor de betaling van de resterende huurtermijnen.
Wilt u meer lezen over huur en faillissement, dan verwijzen wij u naar het artikel van Frank Smetsers dat is verschenen in de INSOLAD Congresbundel 2012. Voor meer informatie kunt u met hem contact opnemen.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
