De titel doet het wellicht al vermoeden: de WHOA beperkt zich zeker niet uitsluitend tot de faillissementspraktijk. Ook voor de huurrechtpraktijk brengt de wet de nodige gevolgen met zich mee.
Indien een huurder vanaf 1 januari 2021 dreigt failliet te gaan, hetgeen gezien de huidige coronacrisis helaas in veel situaties (denk bijvoorbeeld aan huurders van horecapanden) niet ondenkbaar is, biedt de WHOA de mogelijkheid aan huurders om een akkoord te bereiken met verhuurders teneinde alsnog een faillissement te voorkomen. Een huurder kan immers op grond van de nieuwe regelgeving met (onder andere) de verhuurder in een akkoord afspraken maken over bijvoorbeeld de huurbetalingsverplichtingen van de huurder: denk hierbij aan afwijkende betalingstermijnen, tijdelijke opschorting van de huurbetalingsverplichting, of bijvoorbeeld aan een ‘definitieve’ huurkorting/huurprijswijziging. Het kan dan zowel om afspraken gaan ten aanzien van reeds ontstane huurachterstanden, als afspraken ten aanzien van toekomstige verplichtingen.
Exploitatieverplichting
Naast de betalingsverplichting van de huurder kunnen in het akkoord bijvoorbeeld ook afspraken worden gemaakt ten aanzien van de exploitatieverplichting van de huurder. Hierbij is het goed om te weten dat in de standaard ROZ-modellen in de algemene bepalingen is opgenomen dat huurders verplicht zijn het gehuurde te allen tijde (zelf) te exploiteren. Het zomaar sluiten van het gehuurde door de huurder is dus niet toegestaan. Ook hierover kun je dus in een akkoord afspraken maken (bijvoorbeeld in de vorm van een tijdelijke ontheffing van de exploitatieverplichting).
Beëindiging huurovereenkomst
Hier blijft het echter niet bij. Indien de verhuurder niet instemt met een akkoord zoals bedoeld in de WHOA, kan de huurder ook om beëindiging van de huurovereenkomst verzoeken. Op grond van de WHOA kan de huurder namelijk niet alleen een verzoek tot homologatie van het akkoord indienen, maar ook een verzoek tot het verlenen van toestemming om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Als de rechter met beide verzoeken instemt, wordt de huurovereenkomst met het besluit van de rechter eenzijdig opgezegd, waarbij geldt dat de huurovereenkomst uiterlijk drie maanden daarna van rechtswege zal eindigen.
Het voorgaande kan in de praktijk verregaande gevolgen voor verhuurders met zich meebrengen. Het uitgangspunt tot op heden is immers altijd geweest dat huurovereenkomsten, behoudens faillissement of afwijkende afspraken, niet tussentijds kunnen worden opgezegd. De WHOA levert strikt genomen een nieuwe grond op voor huurders om tussentijds tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan.
Horecapanden
We kunnen ons allen voorstellen dat huurders van bijvoorbeeld horecapanden veel baat kunnen hebben bij een dergelijke regeling, maar tegelijkertijd geldt ook dat verhuurders lang niet altijd zomaar weer een nieuwe huurder kunnen vinden, laat staan binnen drie maanden en onder dezelfde condities. Hoe de regeling in de praktijk gaat uitwerken, zal de toekomst moeten uitwijzen.
Overigens komt de verhuurder niet met lege handen te staan. De verhuurder heeft namelijk volgens de WHOA recht op vergoeding van de leegstandsschade. Het is echter maar zeer de vraag hoe dit in de praktijk gaat uitpakken (kan de leegstandsschade over de gehele resterende huurperiode worden verhaald, valt er nog iets bij de huurder te halen etc.). Vooralsnog ga ik ervan uit dat de leegstandschade steeds in het akkoord zal worden betrokken. Het voorgaande zou overigens voor verhuurders wel een belangrijke overweging kunnen zijn om een garantstelling in de huurovereenkomst op te (laten) nemen, waardoor eventuele leegstandsschade in geval van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst (ook) op de garant zou kunnen worden verhaald.
Conclusie
Gezien het voorgaande kan de WHOA voor het huurrecht grote gevolgen met zich meebrengen. Vooralsnog is het afwachten hoe een en ander in de praktijk zal gaan uitpakken. Met de inwerkingtreding van de WHOA zullen verhuurders er in ieder geval op bedacht moeten zijn dat huurders een ‘extra’ mogelijkheid krijgen om tussentijds tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. Dit wringt uiteraard met het feit dat partijen hun afspraken in beginsel moeten nakomen, en al helemaal als het gaat om de kernverplichting van de huurder, namelijk het tijdig betalen van de huurpenningen (waarbij betalingsonmacht van de huurder niet als rechtsgeldig verweer wordt gezien, ook niet in een gerechtelijke procedure).
Deze blog is een onderdeel van onze reeks over de WHOA. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met ons WHOA-team of kijken op ons WHOA-platform.
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen. (Lees onze disclaimer).
