Hoe wapen je je tegen concurrenten? We merken dat met name bouwmarkten en supermarkten hun concurrenten in ieder geval uit de buurt van hun fysieke winkel willen houden. Dus zodra een bestemmingsplan wordt gewijzigd ten behoeve van de komst van een concurrent, worden al snel alle rechtsmiddelen aangewend en de bestuursrechter ingeschakeld om dit te voorkomen. Maar is het eigenlijk wel mogelijk om zo’n fysieke winkel van je concurrent tegen te houden? En zo ja, welke stappen moet je dan zetten?
Belanghebbende
Om überhaupt bezwaar te kunnen maken tegen een ruimtelijke ontwikkeling waardoor een concurrent zich in de buurt kan vestigen, moet sprake zijn van een belanghebbende. Daarvan is sprake als het een onderneming betreft die werkzaam is in hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied als de in het plan voorziene bedrijvigheid.
Ruimtelijke wet- en regelgeving
Als geen sprake is van een belanghebbende, kan geen actie ondernomen worden tegen de ruimtelijke besluiten. De ruimtelijke wet- en regelgeving strekt er namelijk niet toe om bedrijven tegen de vestiging van concurrerende bedrijven in hun verzorgingsgebied te beschermen. Puur concurrentieverhoudingen spelen bij ruimtelijke besluiten dus geen rol. Dat is anders als het voorzieningenpatroon duurzaam wordt ontwricht en daarbij wordt gekeken vanuit de positie van de inwoners van het verzorgingsgebied en niet vanuit de betreffende winkels of bedrijven.
Leegstand voorkomen
Een ondernemer kan ook bezwaar maken met oog op leegstand. In het kader van nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet namelijk aangetoond worden dat niet gebouwd wordt voor leegstand. Daarnaast moet onderbouwd worden dat de ontwikkeling nut en noodzaak heeft. Dit is een toetsingskader dat in de ruimtelijke wet- en regelgeving is opgenomen en wordt de “ladder voor duurzame verstedelijking” genoemd. Het komt met grote regelmaat voor dat door een partij wordt aangevoerd dat een nieuwe vestiging van een concurrerend bedrijf zal leiden tot vergaande gevolgen voor de bestaande bedrijven en tot leegstand zal gaan leiden. Dit onderwerp heeft tot de nodige jurisprudentie geleid waaronder de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 20 mei 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1585).
Bestemmingsplan
Uit bovenstaande jurisprudentie kan worden geconcludeerd dat bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan onderzoek verricht moet worden naar de gevolgen van de betreffende ruimtelijke ontwikkeling voor leegstand. Daarnaast moet onderzocht worden of de ontwikkeling afgestemd is op de actuele regionale behoefte om op die manier over- en ondercapaciteit te voorkomen. Het bestaande aanbod moet dus worden vergeleken met de behoefte. Als behoefte blijkt te zijn aan uitbreiding of nieuw vestiging van een bepaalde winkel, wordt het zelfs aanvaardbaar geacht dat er een (beperkte) leegstandstoename zal zijn. Het beroep van een concurrent op de zogenaamde ‘ladder’ zal dan niet snel slagen.
Relevante leegstand
Dat een ontwikkeling leidt of kan leiden tot een daling van omzet van de onderneming die in de regio al aanwezig is of zelfs leidt of kan leiden tot sluiting van de betreffende winkel en dus leegstand, wil nog niet zeggen dat sprake is van relevante leegstand. Van relevante leegstand kan wel sprake zijn als de huidige onderneming een specifiek gebouw in gebruik heeft dat niet snel geschikt is voor een andere gebruiker. Voorts kan sprake zijn van relevante leegstand als er leegstand ontstaat in de omgeving van de concurrent. Wil sprake zijn van een mogelijk geslaagd beroep op relevante leegstand door een ruimtelijke ontwikkeling, zal – zeker nu een bestemmingsplan niet bedoeld is om concurrentieverhoudingen te regelen – een gedegen onderzoek en rapport met die uitkomst vereist zijn. En dan nog is het de vraag of de leegstandseffecten niet alsnog aanvaardbaar zijn.
Overige argumenten
Er zijn nog allerlei andere argumenten aan te voeren om de vestiging van concurrenten tegen te houden. Denk aan verkeersveiligheid en parkeerproblemen. Als echter de bezwaar makende concurrent aan de andere kant van een stad of dorp is gevestigd, zal deze geen last hebben van eventuele verkeers- of parkeerproblemen bij de concurrent en kan hij geen beroep op deze argumenten doen. Voorts speelt in dergelijke gevallen dat de betreffende wet- en regelgeving veelal niet strekt tot bescherming van het concurrentiebelang waarvoor bescherming wordt gezocht. Met andere woorden, de rechtsregel is niet geschreven ter bescherming van de concurrent, zodat deze laatste daarop geen beroep kan doen. Dat wordt het relativiteitsbeginsel genoemd.
Conclusie
Hoewel concurrenten als belanghebbende kunnen worden aangemerkt bij ruimtelijke ontwikkelingen, zal het inhoudelijk lastig zijn om doeltreffende argumenten aan te halen ter voorkoming van een concurrent in hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied. Dit mede vanwege het feit dat ruimtelijke wet- en regelgeving er niet voor is om bedrijven tegen concurrentie beschermen. Maar aangezien elke situatie anders is, kijken wij graag met u mee wat u kunt doen als u geconfronteerd wordt met een concurrent als nieuwe buur.
Indien u meer wilt weten over deze blog, kunt u contact opnemen met één van onze specialisten Vastgoed & Omgeving.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
