Meestal bestaat er geen discussie over wie huurder en verhuurder is. Dat blijkt namelijk wel uit de huurovereenkomst. Het kan echter voorkomen dat verhuurders of huurders opgaan in nieuwe vennootschappen en dat een huurovereenkomst door contractsoverneming (artikel 6:159 BW) of indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) overgaat op een andere partij. In die gevallen biedt de huurovereenkomst geen uitsluitsel.
Dat de huurovereenkomst in beginsel wel leidend is blijkt uit de volgende situatie (ECLI:NL:RBOBR:2020:2615).
Casus
De heer X is met de verhuurder op 1 maart 1990 een huurovereenkomst aangegaan voor een horecapand. Hij exploiteert in het pand een bistro. In 1996 richt de heer X een B.V. op. Vanaf dat moment drijft de B.V. de horecaonderneming, gebruikt dus het pand en betaalt maandelijks de huur.
Begin 2020 failleert de B.V., waardoor de verhuurder blijft zitten met een grote huurachterstand van circa € 100.000,-. De verhuurder wenst zijn vordering te verhalen op de heer X, omdat de verhuurder meent dat de heer X altijd de huurder is gebleven.
De heer X zegt dat hij afstand heeft gedaan van zijn huurrechten toen de B.V. werd opgericht. Hij had ook niets meer van doen met de huurrelatie en wil de huurachterstand niet betalen.
Beoordeling
De rechtbank beoordeelt dergelijke zaken door na te gaan of er wijzigingen zijn doorgevoerd of afspraken zijn gemaakt die van invloed zijn op de huurovereenkomst.
De heer X stelt dat hij afstand heeft gedaan van het huurrecht. Op grond van het inmiddels vervallen artikel 7a:1595 BW kan daar slechts sprake van zijn als partijen daarover afspraken hebben gemaakt. Dat de heer X en de verhuurder hierover hebben gesproken is niet gebleken. Dat de B.V. al 14 jaar de feitelijk gebruiker was en in die periode (voor het grootste gedeelte) de huur heeft betaald, doet daaraan niet af.
Conclusie
De heer X is veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur. Dat de feitelijke situatie was dat de heer X niet meer het horecapand gebruikte maakt daarvoor geen verschil. Dit geschil was te voorkomen door op het moment van het oprichten van de B.V. actie te ondernemen. Beoordeelt u dan ook goed uw huurovereenkomsten als er wijzigingen plaatsvinden bij een van de contractspartijen.
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Jaap van Beijsterveldt. Jaap is lid van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
