Als de huurprijs een percentage van de omzet bedraagt, dan wordt er gesproken over omzethuur. In sommige branches is omzethuur gebruikelijk, te denken valt aan een koffiewinkel op een treinstation. Hoe meer passagiers reizen via dat treinstation hoe hoger de omzet van de koffiewinkel zal zijn en des te hoger de huurprijs wordt. Maar wat nu als het tegenovergestelde gebeurt en de verhuurder, vanwege een tegenvallende omzet, nog maar een fractie van de huur ontvangt? Kan hij dan van de huurovereenkomst af?
Om deze vraag te kunnen beantwoorden kijken we naar een zaak waarbij een evenementenhal wordt verhuurd en er omzethuur is overeengekomen. Partijen hebben echter geen minimumhuur afgesproken. Als ze dat wel hadden gedaan, zou de verhuurder zoals nu niet geheel afhankelijk zijn van de omzet van de huurder. Sinds huurder uit bedrijfseconomische overwegingen de bedrijfsvoering heeft aangepast, is de omzet zeer laag en daarmee automatisch de huur ook. Verhuurder acht de huur dermate laag, dat in rechte ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd. Huurder is het daarmee niet eens en voert verweer.
Wijziging bedrijfsvoering
De verhuurder verhuurt een bedrijfshal aan partij X, die zich bezig houdt met het organiseren van evenementen. De huurprijs bedraagt 10% van de omzet. X had alleen de gehuurde bedrijfshal in gebruik en zette zich in om daar zoveel mogelijk evenementen te gaan houden. Op enig moment is X overgenomen door partij Y die meerdere evenementenhallen in Nederland exploiteert. Voor een meer rendabelere exploitatie heeft Y ervoor gekozen om bepaalde evenementen niet meer te houden in de bedrijfshal die wordt gehuurd van X. Y kiest ervoor om die evenementen te verplaatsen naar evenementenhallen die centraler zijn gelegen in het land. De door die evenementen gerealiseerde omzet komt de omzet van huurder niet ten goede, want deze omzet komt in de boeken van zustermaatschappijen.
For better or for worse
Partijen zijn met elkaar in zee gegaan “for better or for worse”, aldus huurder. Daar past naar het oordeel van de kantonrechter echter niet bij dat huurder de in Limburg geplande evenementen verplaatst naar een andere locatie, waardoor de omzet in een zustermaatschappij valt en dat verhuurder daardoor met lege handen achterblijft. Dat hoort volgens de kantonrechter niet bij de achterliggende gedachte. Daarbij had verhuurder niet hoeven te verwachten dat de bedrijfsvoering op een dergelijke wijze zou worden veranderd, waardoor omzethuur in deze vorm niet meer wenselijk is. Huurder heeft zich niet gedragen zoals van een goed huurder mag worden verwacht. Daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden en dient huurder het gehuurde te verlaten.
Partijbedoelingen
Uit deze casus blijkt maar weer eens dat de letter van de overeenkomst niet per se leidend is. Juist de partijbedoelingen zijn van belang. In deze zaak had verhuurder niet hoeven verwachten dat de bedrijfsvoering op een wijze wordt veranderd die haar belangen schaadt. Huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen door de belangen van verhuurder niet in aanmerking te nemen.
In deze zaak waren in de huurovereenkomst geen bepalingen opgenomen over de wijze van exploitatie c.q. bedrijfsvoering, minimumhuur en wat partijen verder van elkaar mogen verwachten. Het is raadzaam om bij het aangaan van een huurovereenkomst – en zeker in geval van omzethuur – uitgebreider stil te staan bij de implicaties van wijzigingen in de bedrijfsvoering van huurder, zodat partijen niet voor verrassingen komen te staan.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Jaap van Beijsterveldt van de sectie Vastgoed. Jaap is daarnaast lid van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
