Regelmatig meldt zich een opdrachtgever bij ons dat er iets anders is gebouwd dan hij had verwacht. Of een aannemer meldt zich bij ons dat hij zich geconfronteerd ziet met een schadeclaim van een opdrachtgever omdat er iets anders is geleverd dan beloofd. Vaak hangt een en ander samen met de verkoopinformatie en de stukken die al dan niet tot de overeenkomst behoren. Op basis van die stukken worden verwachtingen geschapen bij een opdrachtgever. De vraag is echter in hoeverre een opdrachtgever daarop mag vertrouwen en in hoeverre een aannemer aan die stukken is gebonden.
In eerste instantie lijkt de vraag gemakkelijk te beantwoorden en zal al snel worden geantwoord dat het afhankelijk is van wat er in de overeenkomst is opgenomen. Zo simpel ligt het echter niet. Aan de hand van een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage laat ik zien dat het vaak toch wat genuanceerder ligt.
Klachten koper
In deze zaak ging het om een koper van een appartementsrecht, die klaagde dat de aannemer op vier onderdelen het werk anders had uitgevoerd dan koper op basis van de overeenkomst had mogen verwachten. Het betroffen onder andere afwijkingen van gevelkozijnen en gevelventilatieroosters. De koper baseerde zich daarbij op de kopersinformatie met technische omschrijving, contracttekening, de sfeerimpressies in de verkoopbrochure en de tekeningen die met de oorspronkelijke vergunningaanvraag waren ingediend.
Verweer aannemer
Aannemer was het niet eens met de claims van koper en stelde onder andere dat slechts een klein deel van de stukken van toepassing was verklaard, namelijk enkel de technische omschrijving en de contracttekening. Enkel die documenten waren derhalve relevant, aldus aannemer. Daarnaast wees aannemer op enkele voorbehouden die waren opgenomen en die vaak in dergelijke documenten terugkomen. In de overeenkomst was het volgende opgenomen:
“Verkrijger is ermee bekend dat alle promotiemiddelen, inclusief de verkoopbrochure en de website, die door of namens [aanneemster] ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van het privé-gedeelte, het gebouw en de leefomgeving en hieraan derhalve geen rechten kunnen worden ontleend.”
In de kopersinformatie stond een vergelijkbaar voorbehoud en werd onder andere:
“het recht voorbehouden af te wijken van omschreven maten, constructies en materialen, indien en voor zover die uitvoeringstechnisch en/of esthetisch noodzakelijk mochten blijken, zonder afbreuk te doen aan kwaliteit, waarde of bruikbaarheid.”
Vervolgens werden nog specifiek de maatvoering van de ramen/kozijnen en ventilatieroosters genoemd en dat er afwijkingen ten opzichte van de documentatie konden voor komen. Aannemer stelde dat zij zich binnen de ruimte die deze voorbehouden aan haar bieden, heeft gehouden.
Oordeel Raad van Arbitrage en relevante punten
Uit de uitspraak blijkt vervolgens dat partijen het er wel over eens zijn dat enkel de technische omschrijving en contracttekening behoren tot de contractstukken. Op basis daarvan zou je zeggen dat de uitkomst duidelijk zal zijn en koper zich dus enkel op die stukken kon baseren. Echter komt dan het interessante: de arbiter oordeelt dat uit die twee genoemde stukken niet of nauwelijks is af te leiden hoe het appartement(engebouw) eruit zou komen te zien. De sfeerimpressies in de verkoopbrochure daarentegen schetsen een duidelijk beeld van een luxe appartement in een luxe gebouw met verdiepingshoge kozijnen die veel licht binnenlaten en veel uitzicht naar buiten bieden. Dat beeld blijkt eveneens uit de oorspronkelijke vergunningstekeningen. Voorafgaand aan de contractsluiting heeft koper zich bij de aankoopbeslissing op die sfeerimpressies gebaseerd en waren ook die vergunningstekeningen te raadplegen voor koper. Die verdiepingshoge kozijnen en luxe uitstraling werden niet gerealiseerd. De zijgeveldelen werden namelijk in prefab elementen uitgevoerd, waardoor de kozijnen omkaderd moesten worden en kon dit niet van vloer tot plafond doorlopen.
Arbiter is duidelijk in zijn oordeel: in dit geval was er erg weinig informatie over het appartement verstrekt. Daarom mocht koper er in dit geval op vertrouwen dat het appartement binnen redelijke marges zou overeenkomen met de voor hem beschikbare informatie, zoals de verkoopbrochure en vergunningstekeningen. Dat deze stukken in de overeenkomst niet expliciet van toepassing werden verklaard, doet dus niet, althans minder, ter zake.
Tot slot speelt mee in de zaak dat de aannemer niet aannemelijk heeft weten te maken dat de doorgevoerde wijzigingen noodzakelijk waren. Daarom mocht zij niet eenzijdig beslissen dat er wijzigingen werden doorgevoerd en krijgt de koper een schadevergoeding toegewezen.
Conclusie
Zoals uit deze zaak blijkt, telt niet enkel mee wat er is overeengekomen tussen partijen, maar ook wat er ter beschikking is gesteld aan verkoopinformatie. Bovendien kan niet altijd worden voorkomen, met een voorbehoud dat er geen rechten aan impressies kunnen worden ontleend, dat een opdrachtgever zich toch op impressies mag baseren. Let er dus goed op wat wordt overeengekomen en bij voorkeur, zorg er als aannemer voor dat je zaken realiseert zoals ze blijken uit de sfeerimpressies!
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Roy van Helvoirt. Roy is lid van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
