Door de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan, kunnen de gebruiks- en bouwmogelijkheden van een perceel worden beperkt. Denk bijvoorbeeld aan de eigenaar van een perceel die op grond van een nieuw bestemmingsplan de mogelijkheid verliest om een extra woning te realiseren. Een dergelijk besluit kan dan ook schade veroorzaken in de vorm van een vermindering van waarde van een onroerende zaak of een inkomensderving. Dit wordt ook wel “planschade” genoemd. Vaak bestaat in dit soort gevallen een recht op een tegemoetkoming in de planschade, tenzij sprake was een situatie die voorzienbaar was.
Volgens vaste jurisprudentie is sprake van voorzienbaarheid van een planologische verslechtering wanneer ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou verslechteren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer ten tijde van de koop van de onroerende zaak een (voor)ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd waarin de verslechtering is opgenomen. (Voor)ontwerpbestemmingsplannen worden gepubliceerd en aangekondigd in gemeentelijke weekbladen en/of de gemeentelijke website. Iedereen kan op die manier van de inhoud kennisnemen. De verslechtering is dan ook voorzienbaar.
Recentelijk heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in een uitspraak dit uitgangspunt nogmaals bevestigd. In dit geval ging het om de aankoop van een perceel waarbij door de kopende partij de koopovereenkomst op 26 augustus 2005 werd ondertekend. De verkopende partij heeft de koopovereenkomst pas in september 2005 ondertekend. Tussen deze twee momenten van ondertekening – op 31 augustus 2005 – was een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De Afdeling moest oordelen over de vraag of onder deze omstandigheden de planologische verslechtering voor de kopende partij voorzienbaar was.
De Afdeling oordeelde dat in dit geval géén sprake was van voorzienbaarheid van de planologische verslechtering, omdat de kopende partij de overeenkomst had ondertekend vóór de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan. Op dat moment kon hij dus nog geen rekening houden met de planologische verslechtering. Hierbij merkt de Afdeling nog op dat niet van belang is dat de koper de mogelijkheid had om de koopovereenkomst te ontbinden nadat de verkopende partij de overeenkomst had ondertekend.
Wanneer u overgaat tot de koop van een onroerende zaak loont het de moeite om u niet alleen te verdiepen in het geldende bestemmingsplan, maar ook in eventuele planologische wijzigingen.
De specialisten van de sectie Vastgoed & Omgeving hebben ruime ervaring op het gebied van planschade. Indien u hierover vragen heeft of advies wenst, kunt u uiteraard contact opnemen met één van hen.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
