In een eerdere blog besprak ik een wetswijziging die erop gericht is de druk van woningmarkt af te halen. Bij deze behandel ik opnieuw een wetsvoorstel dat met hetzelfde doel in het leven is geroepen. Het gaat over de gewijzigde Woningwet en dan meer specifiek over de wijziging ten aanzien van de opkoopbescherming. Zullen starters op de woningmarkt hierdoor beter beschermd worden tegen winst beluste opkopers?
Het door het kabinet aangenomen amendement over opkoopbescherming is onderdeel van het voorstel ‘Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur’. De wet zal naar verwachting per 1 januari 2022 in werking treden en zal gemeenten minimaal vijf jaar de gelegenheid bieden opkoopbescherming in te voeren. Na die vijf jaar zal de wet worden geëvalueerd.
Beleggers
Het probleem dat deze regeling moet aanpakken is dat 8,5% van alle woningen in Nederland in het bezit is van beleggers. In de vier grote steden werd de afgelopen jaren zelfs een kwart van de te koop aangeboden woningen door beleggers gekocht. De opkoopregeling dient ervoor te zorgen dat woningen uit het lage en middensegment beschikbaar blijven voor kopers die de woning zelf gaan bewonen.
De opkoopbeschermingsregeling
Met de nieuwe opkoopbeschermingsregeling krijgen gemeenten de bevoegdheid om met een huisvestingsverordening gebiedsgerichte opkoopbescherming in te voeren. In deze aangewezen wijken mag gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd, tenzij daar een vergunning voor wordt verleend door de gemeente.
Op het moment dat gemeenten ervoor kiezen opkoopbescherming in te voeren, dienen zij vooraf in hun huisvestingsverordening te bepalen welke woningen in het lage en middensegment vallen. Daarnaast dienen ze te beargumenteren dat in het aangewezen gebied onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste zijn, dan wel dat de opkoopbescherming noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de buurt. Uit de parlementaire toelichting op de wetswijziging blijkt niet aan welke eisen een dergelijke vergunning dient te voldoen. Daarentegen wordt hierin wel toegelicht dat sprake kan zijn van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten indien opgekochte woningen tegen hoge prijzen worden verhuurd.
Uitzonderingen
Gemeenten mogen op basis van een drietal uitzonderingsgronden alsnog een vergunning tot verhuur verlenen in een aangewezen gebied. Het betreft de volgende uitzonderingen:
Afgezien van de hierboven genoemde uitzonderingen kunnen gemeenten extra uitzonderingsgronden vaststellen die aansluiten bij de problematiek en samenstelling van een wijk. Zij dienen de noodzaak van deze extra gronden te onderbouwen in de huisvestingsverordening.
De opkoopbescherming is overigens niet van toepassing indien een woning minstens zes maanden verhuurd werd voorafgaand aan de levering van die woning aan de nieuwe eigenaar. Tevens is een opkoopbeschermingsregeling niet geldig op het moment dat een eigenaar al in het bezit was van de woning vóór de invoering van de opkoopbescherming.
Vraagtekens
Laat ik voorop stellen dat ik mij goed kan vinden in de gedachte achter de wet: het afremmen van beleggers in de woningmarkt. In de oververhitte woningmarkt is overheidsingrijpen ten slotte nodig. Ik zet echter wel mijn vraagtekens bij de opkoopbescherming in haar huidige vorm. De regeling biedt naar verwachting geen structurele oplossing voor de schaarste aan koopwoningen. De minister heeft namelijk aangegeven dat er naar verwachting 7.500 transacties onder de opkoopbescherming vallen. Met een vraag van 75.000 woningen per jaar levert de regeling dus slechts een bijdrage van tien procent. Daarnaast zal de regeling ervoor zorgen dat de schaarste aan woningen in de vrije huursector wordt vergroot. Beleggers creëren immers wel huurwoningen en dat wordt vanaf 1 januari lastiger.
Hoewel de opkoopregeling een stap in de goede richting is, zal de wet waarschijnlijk dus geen substantieel positief effect hebben op de woningmarkt.
Wilt u meer weten over deze blog? Dan kunt u contact opnemen met Mark Kersten of met één van onze andere teamleden van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
