Nadat in mijn vorige twee blogs de kennis omtrent de oplevering al is opgefrist, ga ik in deze derde en laatste blog ten aanzien van bovengenoemd onderwerp in op de verborgen gebreken. Wat zijn het en wanneer kan de aannemer hiervoor worden aangesproken?
Deel 3. De verborgen gebreken regeling
Nadat een werk is opgeleverd, kunnen er ook nog gebreken aan het licht komen. In een aantal gevallen kan dan alsnog de aannemer worden aangesproken, ook al is het werk na oplevering voor risico van de opdrachtgever. Deze gebreken betreffen de verborgen gebreken. Voor verborgen gebreken gelden enkele vereisten:
Vereisten
Deze vereisten zijn voor de wettelijke regeling en de UAV 2012 vrijwel gelijk. Verschil is dat in de UAV 2012 het gebrek ook tijdens de uitvoering niet bij nauwlettend toezicht redelijkerwijs onderkend had kunnen worden. Bij contracten waarop de UAV 2012 van toepassing is, is er namelijk vaak sprake van toezicht op de bouwwerkzaamheden namens de opdrachtgever. Het is aan de opdrachtgever om aan te tonen dat er aan de vereisten is voldaan.
Termijnen
Aan de regeling zijn uiteraard termijnen verbonden, omdat de aannemer niet blijvend aansprakelijk kan worden gesteld. Deze wijken wel van elkaar af, maar lopen tegelijkertijd door elkaar heen.
UAV 2012
Op basis van de UAV 2012 dient een verborgen gebrek uiterlijk vijf jaar na de oplevering bij de rechter te zijn ingediend. Die termijn is tien jaar indien door het gebrek het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten of ongeschikt is geraakt of dreigt te geraken voor zijn bestemming en dit slechts kan worden verholpen of worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen. Deze termijnen kunnen niet worden gestuit, wat inhoudt dat het na die termijn dus ook echt gedaan is.
Wettelijke termijn
De termijn in de wet is aanzienlijk langer, namelijk twintig jaar na de oplevering in geval van aanneming van bouwwerken. Tegelijkertijd loopt er echter een verjaringstermijn van twee jaar nadat de opdrachtgever over een gebrek heeft geprotesteerd. Deze termijn van twee jaar kan bovendien worden gestuit, waardoor er weer een nieuwe termijn van twee jaar gaat lopen. Hier lopen de termijnen door elkaar heen. Zoals in de vorige alinea opgenomen, zijn de termijnen uit de UAV namelijk niet te stuiten. Klaagt een opdrachtgever in het vijfde jaar na de oplevering (en zijn de UAV 2012 van toepassing)? Dan geldt niet de termijn van twee jaar, maar wordt deze afgesneden door de termijn van vijf jaar na oplevering uit de UAV 2012. Die is namelijk niet te stuiten.
Wijziging op komst
In de verborgen gebreken-regeling zal een wijziging plaatsvinden door de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, die op 1 januari 2022 in werking treedt. Daarin verschuift de bewijslast en het risico dat een gebrek aan de aannemer valt toe te rekenen, naar de aannemer. Vanaf het ingaan daarvan is de aannemer aansprakelijk, tenzij gebreken niet aan hem kunnen worden toegerekend. Het wordt voor aannemer dus van nog groter belang om alles goed vast te leggen in een proces-verbaal van oplevering. Met deze regeling gaat namelijk gelden dat de aannemer ook nog aansprakelijk is voor gebreken die bij een oplevering door de opdrachtgever wel hadden kunnen worden opgemerkt.
Voor overeenkomsten tussen twee zakelijke partijen geldt dat deze bepaling van regelend recht is en dat er van kan worden afgeweken, maar dit dient wel uitdrukkelijk in de overeenkomst te worden overeengekomen.
Conclusie
Zoals in de voorgaande blog reeds is opgenomen, is het van groot belang om de oplevering zo goed mogelijk schriftelijk vast te leggen, zodat er duidelijkheid is over het moment van oplevering en de geconstateerde gebreken. Mochten er desondanks later alsnog gebreken opduiken, dient de opdrachtgever (op dit moment) aan te tonen dat het gaat om verborgen gebreken en dat aan de vereisten daarvoor is voldaan. Wijzigingen staan echter op stapel vanaf 1 januari 2022: dan geldt in beginsel dat de aannemer zal moeten aantonen dat gebreken niet aan hem kunnen worden toegerekend.
Elke partij dient bij de verborgen gebreken scherp te zijn op de geldende termijnen, die soms ook door elkaar heen kunnen lopen en elkaar kunnen doorkruisen, indien de UAV 2012 of andere algemene voorwaarden van toepassing zijn. Heeft u hierover zelf twijfels of werkt uw contractspartij niet mee? Wij denken graag met u mee.
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Roy van Helvoirt. Roy is lid van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
