Download dit artikel als PDF 06 december 2019

De perikelen rondom Hudson’s Bay: de gevolgen van een exploitatieverplichting in de huurovereenkomst

Het gerechtshof Amsterdam heeft onlangs bepaald dat Hudson’s Bay zowel in Breda als in Amsterdam haar winkels geopend moet houden. De warenhuisketen, die volledig uit Nederland weg wil, kan dus niet zomaar onder haar langdurige huurovereenkomsten uit. Dit heeft alles te maken met de exploitatieverplichting van Hudson’s Bay als huurder van de winkelpanden. Wat houdt een exploitatieverplichting eigenlijk precies in?

Een exploitatieplicht van de huurder houdt in dat het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst daadwerkelijk (en overeenkomstig de contractuele bestemming) dient te worden gebruikt. Het ‘zomaar’ staken van de bedrijfsvoering in het gehuurde zit er in dat geval dus niet in. Verhuurders hebben doorgaans veel belang bij een dergelijke exploitatieverplichting van de huurder. Dit geldt des te meer als de verhuurder tevens eigenaar is van de nabijgelegen winkelruimten. Leegstand zorgt immers voor een slechtere verhuurbaarheid en (nog) meer leegstand. In dat kader is het goed om te weten dat een exploitatieverplichting in principe niet wettelijk is af te dwingen. Voor een verhuurder is het daarom belangrijk de exploitatieverplichting expliciet in de huurovereenkomst op te nemen. In de standaard ROZ-modellen is hierin voorzien: in de algemene bepalingen is namelijk de verplichting voor de huurder opgenomen om het gehuurde ‘daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken in overeenstemming met de in de huurovereenkomst bedongen bestemming’.

Praktijk
In de praktijk doet zich meer dan eens de situatie voor dat de overeengekomen exploitatieverplichting tot een discussie tussen verhuurder en huurder leidt. Een verhuurder beweert vaak belang te hebben bij het daadwerkelijk gebruik van het gehuurde, terwijl een huurder juist onder haar exploitatieverplichting wenst uit te komen (vaak wegens bedrijfseconomische redenen. Van belang is dat een verliesgevende exploitatie in beginsel als een ondernemersrisico wordt aangemerkt. In de rechtspraak zien we echter toch geregeld uitspraken voorbij komen waaruit blijkt dat rechters wel degelijk bereid zijn de huurder in geval van een verliesgevende exploitatie uit haar exploitatieverplichting te ontslaan.

Indien je als verhuurder geconfronteerd wordt met een huurder die de exploitatie in het gehuurde wenst te staken, is de meest voor de hand liggende keuze nakoming in een gerechtelijke procedure af te dwingen. Dit gebeurde ook in de zaak van van Hudson’s Bay.

Procedure Hudson’s Bay
In deze procedure stelde de verhuurder zich op het standpunt dat zij een groot belang heeft bij voortzetting van de exploitatie. Het sluiten van Hudson’s Bay zou namelijk slecht zijn voor de toeloop in haar winkelcentrum. en zo ook gevolgen hebben voor haar andere huurders ter plaatse en voor de beleggingswaarde van haar onroerende zaak. Hudson’s Bay liet echter weten dat wegens de enorme verliezen die zij maandelijks draait, niet van haar kan worden verwacht de exploitatie in het gehuurde voort te zetten. Het verlies zou inmiddels opgelopen zijn tot maar liefst € 300 miljoen (!).

Uitspraak
Het gerechtshof Amsterdam heeft onlangs bevestigd dat de verhuurder Hudson’s Bay tot 1 september 2022 aan haar exploitatieverplichting kan houden. Een aantal omstandigheden acht het gerechtshof hierbij van belang:

  • de winkel van Hudson’s Bay heeft een belangrijke functie in het winkelcentrum en sluiting van de winkel kan verstrekkende gevolgen hebben, ook voor andere winkels en de daaraan verbonden werkgelegenheid;
  • Hudson’s Bay heeft niet aannemelijk gemaakt dat exploitatie in het gehuurde onmogelijk zou zijn of dat zij onvoldoende middelen zou hebben;
  • indien Hudson’s Bay uit haar exploitatieverplichting zou willen worden ontheven, zou van haar een uiterste inspanning mogen worden verwacht om een andere huurder of een onderhuurder. Van zulke inspanningen is ook na vragen van het hof kennelijk niet gebleken.

Als het gaat om de panden in Breda en Amsterdam geldt overigens dat de exploitatieverplichting in de huurovereenkomsten is opgenomen. Voor de overige panden geldt dit voor zover bekend niet, zodat Hudson’s Bay in die panden in beginsel haar bedrijfsvoering kan staken.

Surseance van betaling
Voor de verhuurder van de panden in Breda en Amsterdam is het voorgaande een mooi resultaat. Echter is het maar zeer de vraag in hoeverre deze uitspraak daadwerkelijk doel treft: Hudson’s Bay heeft namelijk vorige week al surseance van betaling aangevraagd en dit is inmiddels ook al uitgesproken.. Dit is veelal een voorbode van een faillissement (met alle gevolgen van dien).


Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Elnaz Fotowatkasb. Elnaz is advocaat binnen de sectie Vastgoed en lid van het brancheteam Huisvesting.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).