Als een verhuurder wil overgaan tot renovatie van een huurwoning en het voor de werkzaamheden noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk verhuist, dan dient de verhuurder aan de huurder de wettelijke minimale verhuiskostenvergoeding te betalen van circa € 6.500. De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 duidelijk gemaakt dat die vergoeding niet is verschuldigd als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt. Hoe zit dat precies?
In de wet is bepaald dat de verhuurder bijdraagt in de kosten die een huurder maakt voor een noodzakelijke tijdelijke verhuizing vanwege renovatiewerkzaamheden. Deze minimumbijdrage wordt jaarlijks vastgesteld. Per 1 maart 2022 is dat € 6.505. De vraag is of een verhuiskostenvergoeding wel op zijn plaats is als de verhuurder zorgdraagt voor een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning. Immers, de huurder maakt dan geen, of te verwaarlozen verhuiskosten.
Renovatie
Alleen als moet worden verhuisd voor de uitvoering van renovatiewerkzaamheden kan er aanspraak worden gemaakt op de wettelijke minimale verhuiskostenvergoeding. Indien een verhuizing is ingegeven door dringend of groot-onderhoud, dan is een dergelijke vergoeding niet verschuldigd. Het is dus eerst van belang dat onderscheid wordt gemaakt tussen renovatie- en (dringende) onderhoudswerkzaamheden. Daarna moet beoordeeld worden of voor die specifieke werkzaamheden een verhuizing noodzakelijk is.
De wet verstaat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. De Hoge Raad heeft op 22 april 2016 verduidelijkt dat renovatie ziet op werkzaamheden die zijn gericht op een toename van het woongenot door verandering of toevoeging. Dringende werkzaamheden, of (groot-)onderhoud zijn niet gericht op woongenottoename. Vaak gaat het simpelweg om het vervangen van oude zaken voor nieuwe zaken.
Ter illustratie: het vervangen van enkelglas voor dubbelglas is gericht op een toename van het woongenot, dus is renovatie. Het vervangen van bijvoorbeeld een keuken voor een nieuwe vergelijkbare keuken is veelal te typeren als onderhoud.
Verhuiskostenvergoeding
Als de renovatiewerkzaamheden het niet mogelijk maken dat de huurder tijdens de werkzaamheden in de woning verblijft, dan is een verhuiskostenvergoeding verschuldigd. In de praktijk zien wij vaker dat woningcorporaties wisselwoningen aanbieden om de huurder te voorzien in onderdak. De huurder heeft dan geen of in de regel verwaarloosbare kosten te maken.
De omvang van de wettelijke minimumverhuiskostenvergoeding is gebaseerd op het rapport ‘Berekening verhuiskosten bij renovaties’ van het Nibud. Onder kosten neemt het Nibud de volgende posten in aanmerking:
Op 1 april 2022 legt de Hoge Raad uit dat de strekking van voornoemde verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing tijdens renovatie moet maken. In redelijkheid kun je vervolgens stellen dat een huurder die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Uiteraard voor zover die wisselwoning in de gegeven omstandigheden een redelijke en passende voorziening is. Een minimumbijdrage is eveneens niet verschuldigd als de verhuurder de wisselwoning weliswaar heeft aangeboden, maar dat de huurder dat aanbod heeft afgeslagen.
Als een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten, dan kan de huurder in principe aanspraak maken op vergoeding van die specifieke kosten.
Bij het maken van een renovatieplan is het van essentieel belang dat een juist onderscheid wordt gemaakt van te verrichten renovatie- en onderhoudswerkzaamheden en dat per werkzaamheid wordt beoordeeld of voor de uitvoering daarvan moet worden verhuisd. Vervolgens kan een afweging worden gemaakt of een wisselwoning wordt aangeboden.
Klik hier voor de volledige uitspraak.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Jaap van Beijsterveldt van de sectie Vastgoed. Jaap is daarnaast lid van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig in (Lees onze disclaimer).
