Na de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 hebben zich opnieuw ontwikkelingen voorgedaan op het gebied van tijdelijke huurovereenkomsten. In 2020 trad de Tijdelijke Wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking, die de mogelijkheid bood om tijdelijke (aflopende) huurovereenkomsten in tijden van de coronacrisis eenmalig te verlengen. Deze wet was bedoeld als noodoplossing tijdens de coronacrisis om maatwerk te kunnen leveren en is inmiddels weer komen te vervallen. Inmiddels is er een nieuw wetsvoorstel ingediend, namelijk het Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur.
Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt in 2016 is de mogelijkheid geïntroduceerd voor verhuurders om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan met huurders. Dit komt er - kort weergegeven - op neer dat zelfstandige woningen tijdelijk voor een periode van maximaal twee jaar kunnen worden verhuurd en voor onzelfstandige woningen geldt een maximale periode van vijf jaar. Deze tijdelijke huurovereenkomsten eindigen van rechtswege na de overeengekomen periode, mits de verhuurder tijdig een zogeheten aanzegging aan de huurder toezendt. Verhuurders kunnen dus sinds de inwerkingtreding van deze wet tijdelijke huurovereenkomsten aangaan, zonder dat huurders direct aanspraak maken op huurbescherming (waardoor verhuurders niet zomaar tot beëindiging van een huurovereenkomst konden overgaan).
Let wel: een tijdelijke huurovereenkomst kan nu nog slechts één keer met dezelfde huurder worden aangegaan. Indien een tijdelijke huurovereenkomst na de overeengekomen periode (al dan niet stilzwijgend) wordt voortgezet, ontstaat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder kan in dat geval weer aanspraak maken op huurbescherming.
Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
De tijdelijke huurovereenkomsten lopen natuurlijk op enig moment af, en dat was ook het geval tijdens de coronacrisis. De wetgever heeft willen voorkomen dat huurders in tijden van crisis op straat zouden komen te staan, omdat het voor verhuurders niet zomaar mogelijk was om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen (zonder dat huurders niet alsnog aanspraak zouden kunnen maken op huurbescherming). Met de inwerkingtreding van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten heeft de wetgever de mogelijkheid willen bieden om eenmalig tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen. Deze wet is echter op 1 november 2020 komen te vervallen. Aangezien we nog niet van de coronacrisis af zijn heeft de Eerste Kamer op 23 maart 2021 opnieuw een wet aangenomen, waarin de tijdelijke huurovereenkomsten eenmalig kunnen worden verlengd met een periode tot maximaal 3 maanden zonder dat huurders aanspraak kunnen maken op huurbescherming. Daarbij geldt wel dat de huurovereenkomsten niet mogen worden verlengd tot een latere datum dan 1 juli 2021. Er bestaat overigens nog wel de kans dat deze regeling tot 1 januari 2022 wordt verlengd.
Nieuw wetsvoorstel
Langere huurperiode
In de praktijk blijkt dat verhuurders graag meer flexibiliteit willen om voor langere tijd tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Het nieuwe wetsvoorstel voorziet in de mogelijkheid om meer maatwerk te kunnen leveren. In de kern komt het wetsvoorstel er op neer dat de maximale duur voor tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte drie jaar wordt in plaats van twee. Er vindt dus een verruiming van de huurperiode plaats. Voor onzelfstandige woonruimte gaat er niets veranderen: de maximale huurperiode van vijf jaar blijft gelden. Hier blijft het echter niet bij.
Verlengingsmogelijkheid
Zoals hiervoor aangegeven kunnen tijdelijke huurovereenkomsten momenteel niet worden verlengd, althans niet zonder dat de huurder alsnog aanspraak kan maken op huurbescherming. Ook hier zal met het wetsvoorstel verandering in komen. Er wordt namelijk de mogelijkheid geboden tijdelijke huurovereenkomsten éénmaal te verlengen. Let wel: de totale huurperiode mag niet langer dan 5 jaar duren. Voor verhuurders is het dan wel opletten geblazen: een overschrijding van de maximale totaalperiode van vijf jaar zorgt er namelijk voor dat huurders alsnog aanspraak kunnen maken op huurbescherming. Dit geldt overigens als partijen een tweede verlenging aangaan, ook als daarmee de totale huurperiode van vijf jaar niet wordt overschreden.
Minimumduur looptijd huurovereenkomst
Tot slot gaat ook de huidige mogelijkheid van huurders om maandelijks de huurovereenkomst (tussentijds) op te zeggen enigszins wijzigen. Het wetsvoorstel biedt namelijk de mogelijkheid voor partijen om een minimumperiode af te spreken (binnen de overeenkomen huurperiode). Binnen deze minimumperiode kan de huurder de huurovereenkomst niet opzeggen. Met deze wijziging wordt tegemoet gekomen aan de wens van verhuurders om meer zekerheid te verkrijgen. Ze zijn dan immers gegarandeerd van een minimumperiode waarbinnen de huurovereenkomst niet kan worden opgezegd. Het nadeel hiervan voor huurders zal naar mijn verwachting zeer beperkt zijn: Huurders kunnen nog steeds na de minimumperiode maandelijks tot opzegging overgaan en daarbij komt dat de woningmarkt momenteel dusdanig krap is, dat huurders – voor zover ik kan beoordelen - vrij weinig gebruik maken van de mogelijkheid om tussentijds tot beëindiging over te gaan. Sterker nog, vaak is het zo dat huurders juist hopen na de minimumperiode te kunnen blijven zitten in de woning.
Deze mogelijkheid is er overigens niet gelimiteerd. De toegestane minimale huurperiode, waarbinnen huurders dus niet tot opzegging kunnen overgaan, wordt namelijk gekoppeld aan de totale duur van de huurovereenkomst. Zo heeft het wetsvoorstel toch weer een balans proberen aan te brengen. Kort weergegeven komt het voorstel op het volgende neer:
Let wel: voor verhuurders gaat er op dit punt niets veranderen. Zij kunnen pas tegen het einde van de overeengekomen huurperiode opzeggen. Daarnaast is het niet mogelijk om een minimumperiode in geval van een eventuele tweede verlenging overeen te komen.
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Elnaz Fotowatkasb. Elnaz is aangesloten bij de sectie Vastgoed en lid van het brancheteam Bouw & Huisvesting.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in (Lees onze disclaimer).
