Download dit artikel als PDF 21 juli 2022

Blogserie Wkb deel 8 - Verzwaarde aansprakelijkheid na oplevering

De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) is al een lange tijd regelmatig in het nieuws. Inmiddels is duidelijk dat de beoogde inwerkingtredingsdatum 1 januari 2023 is. Een goed moment dus om nog eens stil te staan bij de veranderingen voor de praktijk die de Wkb met zich brengt. In deze blogreeks lichten wij de Wkb toe.

Met de introductie van de Wkb zal er een verzwaarde aansprakelijkheid gaan gelden voor de aannemer na oplevering van een bouwwerk. Op basis van het huidige art. 7:758 BW geldt dat na oplevering het bouwwerk voor risico is van de opdrachtgever. De aannemer is dan ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Hij is dan enkel nog aansprakelijk voor zogenaamde verborgen gebreken. Dat laatste verandert door de toevoeging van een vierde lid aan art. 7:758 BW, dat als volgt luidt:

In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.

Waar de aannemer nu nog enkel aansprakelijk is voor verborgen gebreken, gaat het met inwerkingtreding van de Wkb gelden voor alle gebreken die bij de oplevering van het bouwwerk niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Indien de opdrachtgever bij de oplevering enkele gebreken niet ontdekt, is dat dus geen probleem. De opdrachtgever kan gebreken, indien deze pas na oplevering worden ontdekt, nog melden bij de aannemer en die is dan in beginsel aansprakelijk voor deze gebreken.

Wijziging bewijslast
Door het nieuwe lid 4 vindt er ook een wijziging plaats in de bewijslast tussen opdrachtgever en aannemer. Opdrachtgever dient uiteraard het gebrek aan te tonen en dat er sprake is van schade. Vervolgens is het echter aan de aannemer om te bewijzen dat het gebrek wel is ontdekt bij oplevering, of dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, waardoor hij niet aansprakelijk is.

De verwachting is daarom dat het proces-verbaal van oplevering (dat overigens niet in de wet terugkomt) van grotere waarde zal worden. De verwachting is dat een aannemer liefst zoveel mogelijk punten noteert op het proces-verbaal, die door opdrachtgever ook worden geaccepteerd. Anders kan de opdrachtgever na oplevering alsnog stellen dat er sprake is van een gebrek. De toekomst zal uitwijzen of het ook daadwerkelijk zo zal gaan

Dwingend recht
Net zoals voor de waarschuwingsplicht, geldt dat deze aanvulling op de aansprakelijkheid van de aannemer van dwingend recht is voor zover de aannemer contracteert met consumenten. In het contract met een consument mag hiervan niet worden afgeweken. Dat mag wel bij de partijen die niet als consument worden aangemerkt, te weten een professionele partij die handelt in het kader van beroep of bedrijf. In dergelijke contracten kan het vierde lid van artikel 7:758 BW worden uitgesloten, maar geldt wel dat dit dient te gebeuren in de overeenkomst zelf! Het afwijken in algemene voorwaarden is niet voldoende. Als je als aannemer werkt met een standaardovereenkomst, dien je daarin dus een wijziging door te voeren.

Voor deze bepaling geldt dat deze enkel van toepassing is op overeenkomsten die worden gesloten vanaf de datum van inwerkingtreding van de Wkb. De datum van oplevering is daarvoor niet van belang en op reeds gesloten overeenkomsten is dit derhalve niet van toepassing.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).

 

In deze blogserie over de Wkb behandelen we het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging en de versterking van de (juridische)positie van de bouwconsument. In de volgende blog gaan we in op de informatieplicht van de aannemer. In de laatste twee blogs gaan we het hebben over de aanneemsom en het overgangsrecht. Mocht u vragen hebben kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Stay tuned!