Download dit artikel als PDF 01 juni 2021

Wetsvoorstel ‘’Wet eerlijke huur’’

De woningmarkt is de afgelopen jaren ‘’oververhit’’ geraakt. Vooral huishoudens met lage en middeninkomens hebben grote moeite een (betaalbare) woning te vinden. De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn lang (vaak zelfs jarenlang). Op het moment dat een huishouden nét over de inkomensgrens komt is zij doorgaans aangewezen op een woning in de vrije huursector. Het alternatief is om een woning te kopen. Dit is echter voor veel mensen in de huidige woningmarkt ook geen optie. Vanuit de Tweede Kamer en de media is er de afgelopen tijd veel aandacht voor dit probleem. Met het wetsvoorstel ‘Wet eerlijke huur’ probeert GroenLinks een mogelijk uitkomst te bieden. Dit initiatiefvoorstel ziet in de kern op regulering van de huurprijs in de vrije huursector, zodat de kloof tussen de sociale verhuur en de vrije sector komt te verminderen. Hoe ziet dat wetvoorstel er precies uit en wat is de huidige stand van zaken?

Het woningwaarderingssysteem (hoe zat het ook alweer?)
In Nederland is er sinds 1989 een tweedeling tussen enerzijds de sociale huurwoningmarkt en anderzijds de vrije huursector. Deze tweedeling komt tot stand aan de hand van min of meer objectieve criteria: dit wordt het woningwaarderingssysteem genoemd. Bij het woningwaarderingssysteem leveren allerlei elementen van een woning een hoeveelheid aan punten op. In dit verband kan men denken aan het gegeven dat de woning een hoek-, vrijstaand of tussenwoning betreft. Bij andere elementen kan men denken aan bijvoorbeeld het totale vloeroppervlak van de woning, hoeveel slaapkamers de woning telt en het aantal toiletten in de woning.

De woning kwalificeert op dit moment als ‘’sociale huurwoning’’ indien de optelsom van bovengenoemde elementen onder de 142 punten komt. Het aantal punten wordt overigens jaarlijks aangepast. Sociale huurwoningen worden sterk door de overheid gereguleerd. Dit komt onder meer tot uiting in een stevige huurprijsbescherming. Het uitgangspunt is dat de huurprijs wordt gekoppeld aan de totale punten volgens het woningwaarderingssysteem (zie daarvoor: ‘’Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte’’). Per 1 januari 2021 bedraagt de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning € 752,33.

De vrije huursector
Woningen vanaf 142 punten vallen onder de zogeheten vrije huursector. Het woningwaarderingssysteem geldt voor dergelijke geliberaliseerde huurwoningen vooralsnog slechts als ‘’adviesprijs’’. In de praktijk trekt niemand zich hier wat van aan en komt de huurprijs tot stand door absolute marktwerking: door vraag en aanbod. Dit brengt met zich mee dat de aanhoudende woningnood doorgaans zorgt voor een steeds verdere stijging van de huurprijzen van geliberaliseerde huurwoningen. Hierbij is ook van belang dat verhuurders in de vrije huursector niet alleen de aanvangsprijs zelf kunnen bepalen, maar ook de jaarlijkse stijging. Hier moet wel een kanttekening worden geplaatst: de wetgever heeft onlangs besloten dat per 1 mei 2021 de jaarlijkse stijging tijdelijk (tot 1 mei 2024) begrenst is.

Wet eerlijke huur
Het initiatiefwetsvoorstel ‘Wet eerlijke huur’ stelt - kort weergegeven - voor om het woningwaarderingssysteem bindend te laten gelden voor woningen tot 250 punten. Dit komt volgens het wetsvoorstel neer op 98% van de huurwoningen. Indien dit het geval is, zal dit een zeer drukkend effect hebben op de prijs die anders tot stand zou komen door vraag en aanbod.

De initiatiefnemer pleit er overigens ook voor om de WOZ-waarde niet mee te laten tellen in de puntentelling. De WOZ-waarde is door de woningschaarste buitengewoon hard gestegen, waardoor het nu nog veel punten kan opleveren als het gaat om de puntentelling zoals hiervoor bedoeld.

Tot slot
Het wetsvoorstel ziet alleen op nieuwe huurovereenkomsten. De initiatiefnemer kiest er vanwege de juridische complexiteit (lees: houdbaarheid) niet voor om bestaande huurovereenkomsten ‘’open te breken’’.  Op dit moment is het wachten op het advies van de Raad van State. Zodra er meer bekend is over dit wetsvoorstel, dan zullen wij u nader informeren.

Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Elnaz Fotowatkasb of Danny Vellinga. Elnaz en Danny zijn aangesloten bij de sectie Vastgoed en lid van het brancheteam Bouw & Huisvesting.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in (Lees onze disclaimer).