In een samenleving waar iedereen steeds mondiger wordt, merken veel aannemers dat er bij een oplevering steeds vaker klachten worden geuit. Opdrachtgevers weigeren om de oplevertermijn te voldoen, aannemers weigeren op hun beurt om eventuele gebreken te verhelpen voordat ze worden betaald en voor je het weet vechten partijen een procedure uit bij de rechtbank of Raad van Arbitrage voor de Bouw. In een serie van drie blogs ga ik in op:
Deel 1. De wettelijke regeling
Discussies en geschillen zijn uiteraard niet altijd te voorkomen, maar u kunt er wel voor zorgen zo goed mogelijk voorbereid te zijn. Daarom fris ik in deze blog de kennis even op omtrent de wettelijke regeling van oplevering van aangenomen werk, zodat u weet wat er van belang is. Wat moet er worden betaald voor of bij oplevering, wat mag er worden ingehouden, hoe vindt oplevering plaats en wat als er gebreken worden vastgesteld?
Contractsvrijheid en 5%-regeling
Partijen zijn in beginsel vrij om af te spreken welk deel van de aanneemsom moet zijn voldaan bij oplevering of hoe de oplevering in zijn werk zal gaan. Er bestaat de 5%-regeling, maar deze geldt enkel bij de nieuwbouw van woningen in opdracht van consumentkopers. Dan heeft een koper het recht om bij oplevering de laatste 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot te storten. Dat is voor de koper een stok achter de deur voor herstel door de aannemer na oplevering. Na drie maanden dient de koper dan aan te geven of hij nog steeds een bedrag in depot wil houden en dus betaling wil opschorten en zo ja, hoe groot dat bedrag is. Dat bedrag dient in verhouding te staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.
Opschortingsrecht
Met dat laatste kom ik ook op de algemene regeling. Partijen komen doorgaans een termijnschema overeen waarin ook is opgenomen wat bij oplevering is verschuldigd. In die zin zijn partijen vrij af te spreken wat ze willen. In algemene zin geldt echter dat een opdrachtgever het recht heeft een bedrag op te schorten dat in verhouding staat tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.
NB: Overigens geldt dat een opdrachtgever ook al tijdens het werk betaling mag opschorten. Dan moet er echter wel sprake zijn van ondeugdelijke werkzaamheden en de aannemer moet bovendien in verzuim zijn met herstel. De aannemer kan zich dus niet in alle gevallen verschuilen achter het standpunt dat hij tot de oplevering heeft om te herstellen.
Oplevering: de wettelijke regeling
De regeling in de wet voor de oplevering is vrij beknopt: de aannemer dient te kennen te geven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever moet vervolgens het werk binnen een redelijke termijn keuren. Indien de opdrachtgever het werk niet, al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard en wordt het werk als opgeleverd beschouwd. Na aanvaarding van het werk door de opdrachtgever wordt het werk namelijk als opgeleverd beschouwd en komt dit ook voor risico van de opdrachtgever. Indien er sprake is van gebreken, dienen die gebreken te worden vastgelegd (al voor of) bij de oplevering. Gebreken die worden gemeld bij de oplevering dient de aannemer zo spoedig mogelijk te herstellen. Voordat ik hier verder op in ga, bespreek ik eerst in mijn volgende blog de regeling van de UAV 2012.
Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Roy van Helvoirt. Roy is voorzitter van het brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
